[이진우의 토지 들여다보기] 지목을 '대'로 바꾸려면

일반인들은 지목을 '대'-대지로 바꾸는 것에 대해 막연하게 허가를 받으면 대지로 바뀌는지 알고 있는데 그렇지 않다.

일단 그 지목에 따라 농지 보전 부담금이나 대체산림 조성비를 국가에 납부하고 개발행위 절차를 거쳐 그 하고자 했던 목적행위(집을 건축하고 또는 창고를 짓고, 목적 건축물을 짓고)를 한 후 준공을 받아 목적물 건축이나 개발 행위가 종료 되는 시점에 비로서 지목이 '대'로 바뀌는 것이다.

그럼 흔히들 말하는 전용비에는 어떤 종류가 있는지 구체적으로 알아보자.

우리나라 28개 법적 지목중 지목이 '임'이나 '농지'(전·답·과수원 기타 법적 지목 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다년생 식물 재배지)는 본래 지목의 목적 이외의 용도로 활용하기 위해서는 국가에 세금을 내야 한다. 농지는 농지보전 부담금(2006년 이전은 대체농지 조성비), 임야는 대체산림자원 조성비가 이에 해당한다.

이러한 세금은 대체로 어떤 개발행위나 집 등을 지을 때 필요하다.

먼저 농지는 2006년 1월 이전에는 그 명칭이 대체농지 조성비 였는데 지금은 농지보전 부담금이란(공시지가 기준으로 해당 토지 공시지가의30% - 단 ㎡당 5만원 상한)이름으로 불린다.

농지보전 부담금은 말 그대로 개발을 하면서 훼손된 농지만큼 별도의 농지를 조성하기 위해 국가에 내는 세금이다. 이 세금은 임야도 마찬가지지만 만약 애초의 목적 행위를 하지 않을 경우 환급이 된다.

같은 농지라 해도 입지나 영농 여건, 개발 가능성에 따라 ㎡당의 가격이 천차만별인데 예전에는 그 가격차를 불문하고 경지 정리가 되었나, 또는 용수 개발이 시행됐냐에 따라서 세금이 정해졌다.

따라서 상대적으로 농촌 지역에 불리하게 적용됐으나 지금은 공시지가 기준으로 세금이 매겨지게 돼 공시지가가 비싼 농지는 더 많은 세금을, 싼 농지는 상대적으로 저렴한 세금을 내게된다.

물론 초기에 드는 비용은 소소한 비용을 제외하고 개발행위 허가를 같이 받아야 하는데 이때 개발 행위에 따른 토목 설계비 등은 추가로 들어간다.

임야는 농지의 농지보전 부담금처럼 대체산림 조성비란 이름의 세금이 부과된다. 그러니까 산지를 조림, 벌채, 임산물의 굴취·채취 등의 이외의 목적. 그러니까 농지처럼 개발행위나 주택 등을 건축하고자 할때 부과되는 세금인 것이다. 마찬가지로 임야를 개발하고 난 후의 대체할 산림을 조성할 비용이다.

그 비용은 필자가 토지 매매에서 가장 중요한 서류중 하나라고 얘기한 토지이용계획 확인서를 보면 산지로 나오는데 보전 산지인 경우는 ㎡당 2769원, 준 보전산지인 경우 ㎡당 2130원이 세금으로 들어가니 농지 보다는 상대적으로 일단 세금면에서는 유리하다고 볼 수 있다.

하지만 임야는 개발을 할 경우 경사면(법면 로스라고도 한다) 부분의 면적 손실이 발생할 수 있으니 지목이 임야를 선택할 경우 반드시 경사면의 경사도가 20˚(지자체마다 조금씩은 차이가 있다)를 넘지 않는 임야를 선택하는 것이 차후에 개발 후 비용적인 측면에서도 유리하니 참고기 바란다.

글 : 이진우 소나무 부동산연구소장, 문의 (031)775-3363