경매의 함정 '선순위 임차인'

시세보다 저렴한 가격으로 내집을 마련하고 나아가 부동산 투자로 더 큰 수익을 얻을 수 있다는 바램으로 입찰법정을 찾는 사람들이 늘어나고 있다. 경매가 일반화되고 대중화되어 누구든지 쉽게 입찰에 참여할 수 있는 것은 바람직하다.

그러나 최근의 낙찰가를 분석해 보면 감정가를 웃도는 낙찰사례가 빈번하며 시세보다 높은 경우도 종종 발생, 과열로 인한 입찰경쟁의 피해가 우려된다. 더욱이 경매에서는 일반매매와는 다른 여러 가지 함정이 도사리고 있음을 간과해서는 아니된다. 이에 경매의 함정과 이에 대한 대처방법을 살펴보고자 한다.

김정섭씨는 알뜰히 모은 적금을 타서 어디에 투자할까 고민하다가 환금성이 좋은 아파트에 투자하기로 마음먹었다. 마침 파주 금촌동에 34평형 아파트가 경매로 나왔는데 감정가는 2억7000만원이며 두 번 유찰돼 감정가 대비 64%인 1억7280만원으로 떨어졌다는 정보를 얻었다. 인근 부동산 중개업소에서 시세를 알아보니 감정가 수준인 2억7000만원이었다.

그런데 이 아파트에는 전세보증금 8000만원에 세를 살고 있는 선순위 임차인이 있었다. 임차인의 주민등록은 말소기준권리인 저당권보다 먼저 전입해 대항력이 있으나 확정일자는 저당권보다 늦게 받았다. 배당에서 저당권자에게 우선배당하면 배당순위에서 밀린 임차인은 보증금을 전혀 배당받지 못하는 처지였다.

대항력있는 선순위 임차인이 배당요구를 했을때 보증금에서 배당받지 못한 금액이 있으면 이는 매수인이 부담해야 한다. 따라서 이 아파트가 경매에서 1회 유찰되었을 때 아무도 응찰하지 않았던 것으로 분석된다.

하지만 김씨는 현장조사를 하면서 선순위 임차인이 소유자의 동생이라는 사실을 알았다. 주택임대차보호법에 의해 임차인으로 보호를 받기 위해서는 임대차계약서를 작성하고 임대차보증금을 임대인에게 지불해야 하며 이 법에 의한 일정한 요건을 갖추어야 한다.

김씨는 임차인에 대한 조사를 하던 중에 경매신청 채권은행으로부터 임차인이 이 아파트에 무상으로 거주한다는 사실과 무상거주확인서를 가지고 있다는 사실을 알아냈다.

이런 정보를 알게된 김씨는 임차인이 보증금 8000만원에 선순위로 권리신고 및 배당요구를 했으나 허위임차인이라는 것을 알고는 과감히 경매입찰에 참가했다.

경매에서 임차인에 대한 권리분석은 대단히 중요하다.

주택임대차보호법은 민법의 특례법으로 법률상 열악한 지위에 있는 주택 임차인을 보호하기 위해 대항력을 비롯한 여러 가지 제도를 두고 있다. 비단 주택만이 아니라 상가점포에 대해서도 상가건물임대차보호법이 제정돼 임차인을 보호하고 있다.

경매의 권리분석에서 대항력있는 임차인이 있을 경우에는 입찰전략을 잘 세워야 한다.

대항력이란 임차인이 임대차계약 내용을 임대인만이 아니라 누구에게도 주장할 수 있는 힘을 말한다.

만약에 임차한 주택이 경매로 다른 사람에게 경락돼도 대항력을 갖출 경우 보증금을 반환받을 때까지 주택을 인도하지 않고 계속 대항할 수 있으므로 보증금 보호를 받는 효과가 있다.

임차인은 주택의 인도와 주민등록을 하면 그 익일부터 대항력을 가지게 되며 상가건물의 경우에는 건물의 인도와 사업자등록을 신청해야 한다.

하지만 임차인은 선순위 저당권이나 압류등기, 가압류등기보다 대항요건이 늦게 갖추어질 경우에 이들 권리에 대해는 대항력을 행사할 수 없으며 매수인에게도 그 효력을 주장할 수 없다.

대항력있는 선순위 임차인이 있을 경우에는 먼저 임차인이 배당요구를 했는지 살펴본다.

임차인이 배당요구를 한 경우에도 보증금을 전액 배당받는지 일부만을 배당받는지 분석한다. 임차인이 배당요구를 하고 전액 배당받게 되면 매수인은 부담없이 입찰할 수 있다. 그러나 일부만을 배당받게 되면 배당받지 못한 보증금에 대해서는 매수자가 부담해야 하므로 그 금액만큼 감액해 입찰에 응하도록 한다.

선순위 임차인이 배당요구를 하지 않고 그 보증금을 매수인이 부담해야 한다면 입찰가격이 보증금을 물어주고도 이익이 발생할 때까지 유찰되도록 기다렸다가 응찰하도록 한다.

다음으로 주민등록은 말소기준권리보다 먼저 등재돼 있으나 권리신고 및 배당요구를 하지 않은 임차인에 대해 허위임차인인지 대항력있는 임차인인지 분석해 충분히 대응할 수 있을 경우에 입찰하도록 한다.
<김종국 지지옥션 팀장>

황준호 기자 rephwang@asiae.co.kr