[재개발 대수술] 서울 재개발·재건축 40년만에 전면 개편

"공공관리자 제도 도입..분양가 1억 이상 낮춘다"

서울시내 재개발ㆍ재건축 제도가 전면 개편된다. 공공관리자 제도가 도입돼 정비업체ㆍ시공사 선정에 공공이 개입하고 조합원 분담금 등 정보공개와 제도 정착에 따른 효과로 가구당 분양가도 1억원 이상(30평 기준) 낮춰진다.

서울시는 주거환경개선 정책자문위원회(이하 자문위)가 지난 10일 시에 제안한 공공관리자 제도를 전면 도입, 시행하겠다고 1일 밝혔다. 이 제도 도입으로 공사비 절감, 기간 단축, 투명성 확보 등의 효과를 볼 수 있을 것으로 기대하고 있다.

오세훈 서울시장은 "원주민이나 세입자 등 서민층이 배제되지 않도록 보호하는 공공주도형 도시주거환경 개선사업을 정착시켜 나가겠다"며 "그 동안 시민 부담으로 전가됐던 비용 거품을 확 빼겠다"고 말했다.

공동주택 7000여 가구가 들어서는 성동구 성수지구(성수전략정비구역)를 첫 시범사업지역으로 지정돼 사업이 추진된다.

◇ 한강변 초고층 성수지구 7000가구 시범사업 = 시는 성수동 72 일대(65만9190㎡)에서 시범사업을 벌일 예정이다. 이곳에서는 구청장이 직접 공공관리를 해 정비업체를 선정한다.

추진위원회가 구성되는 시점까지 공공관리를 해나가 초기 정비업체 난립으로 인한 문제를 최소화시킬 방침이다. 추진위 구성 이후에는 공공관리를 지속할 지에 대한 선택권이 주민들에게 주어진다. 시범사업 경비는 시가 부담키로 했다.

설계업체 선정, 철거공사를 포함한 시공사 선정은 각각 추진위와 향후 설립될 조합이 권한을 갖지만 구청장이 지원하는 방식으로 운영된다.

시는 이를 통해 조합원 분담금이 1억원(30평형대) 이상 낮추고 재개발 기간도 1∼2년 가량 당길 수 있을 것으로 보고 있다.

공공관리자 제도는 서울시내 전체 재개발ㆍ재건축 329곳에 도입된다. 전체 구역 484곳 중 추진위가 구성됐거나 구성 중인 곳은 모두 대상이다.

◇ 조합원 분담금 1억원 이상 낮춰 = 이 제도가 도입되면 조합원 분담금이 1억원 이상 낮아질 수도 있다.

시의 시뮬레이션 분석 결과에 따르면 660명, 1230가구 기준의 30평 아파트의 경우 총 사업비의 20% 정도가 절감된다. 이는 재개발ㆍ재건축 대상지 원주민인 조합원들의 분양가 인하로 직결된다.

서울시는 ▲비례율을 100% 유지하기 위해 계상돼 단지 내 조경, 마감, 인테리어 공사 등 특화공사비로 사실상 지출되던 예비비 ▲시공자와 시중은행 등을 통해 차입되던 자금을 공공융자로 대체해 줄게 되는 대여금이자 ▲구체적 내역 없이 책정되던 공사비가 경감됐기 때문에 가능하다고 설명했다.

분담금 산정을 위한 프로그램도 연내 개발된다. 이렇게 되면 사업 초기인 '조합 설립 단계'에서부터 조합원이 각각 얼마의 분담금을 부담해야 하는지 알게 된다. 분담금액에 따라 재개발 여부를 결정하는데 참고할 수도 있게 된다.

그동안 주민들은 철거 및 착공 직전 시점인 '관리처분 인가' 단계에 와서야 주민분담 내역을 알 수 있었고 분쟁의 큰 원인으로 지적돼 왔다.

◇ 재개발ㆍ재건축 투명성 강화 어떻게 = 투명성 강화 방안은 크게 4가지다. 공공개입, 정보 공개, 공공지원 확대, 관련 제도 개선 등이다.

가장 강조되는 것이 공공관리자 제도 도입이다. 공공관리자를 도입해 정비구역 지정 이후 정비업체와 시공사가 좌지우지하던 사업 관행을 없애 조합원들의 부담을 줄여나갈 방침이다. 민간(조합) 위주의 사업관리도 구청장, SH공사, 주공 등이 개입해 공공관리로 개선시켜 나간다.

사업 초기부터 분담금 내역은 물론 재개발 관련 모든 정보와 진행 과정을 인터넷을 통해 공개해 해당 주민들의 알 권리, 투명성을 확보할 계획이다. 정보가 공개되면 자연스레 부패고리도 차단된다는 게 시의 생각이다.

광역시설의 공공지원, 인센티브 적용 대상 기반시설 확대, 인센티브 차등 적용 등 공공지원도 강화키로 했다. 관련 법규도 연내 개정을 추진키로 했다.

한편 이와 관련 주택건설업계는 반발하고 있다. 건설업계 관계자는 "시의 발표 내용대로라면 정비사업에 참여하는 건설업체가 모두 파렴치범"이라며 "이번 발표는 업계의 의견이나 현실을 제대로 반영하지 않은 탁상행정식 대책"이라고 비판했다.

또한 재개발ㆍ재건축 사업 추진에 공적 지원을 강화하는 것은 시민 전체가 내는 세금으로 특정 주민에게만 수혜를 주는 문제점을 안고있다는 지적도 있다.

김민진 기자 asiakmj@asiae.co.kr