상업용 모기지 담보부 채권..안식처될까 뇌관될까

re-REMIC 발행 급물살..반가운 부활? vs 제2 서브프라임 위기 부를 원흉?

美금융기관들이 이른바 re-REMIC 발행으로 호시절을 구가하고 있다.

re-REMIC이란 Resecuritization of Real Estate Mortgage Investment Conduit의 줄임말로 복수의 주거용 혹은 상업용 부동산 모기지 채권을 바스켓으로 묶어 개별 기초자산 가격 하락에 따른 위험을 신용 담보로 전가하는 것이다.

이는 기존의 CDO(Credit Debt Obligation)과 유사하지만 CDO에 비해 구성 채권수가 적고 트리플A(Alt-A) 등급의 채권만을 대상으로 하기 때문에 여타 CDO에 비해 위험이 적다.

주목해야할 것은 re-REMIC의 기초자산이 주거용에서 상업용 부동산으로 옮겨가고 있다는 점이다.
올 상반기 글로벌 주택가격 하락속도가 둔화되고 신용시장 또한 급속도로 회복되면서 주거용 주택시장에 대한 우려는 둔화된 반면 상업용 부동산 가격 하락에 따른 위험은 재조명된 바 있기 때문이다.

상업용 부동산 모기지 담보 채권 거래가 활발해 지고 있다는 것은 그만큼 현재 자본시장이 서브프라임 사태이전 수준으로 회귀하고 있다는 반증이기 때문에 반가운 일이다.

하지만 뒤집어 생각하면 서브프라임 부실로 인한 사상 초유의 글로벌 금융위기를 불러온 장본인이 바로 모기지 채권에서 복잡하게 파생된 CDO였다는 것을 상기한다면 REMIC이 아닌 re-REMIC이라 한들 이들의 급격한 유통이 또 다시 글로벌 금융시스템을 좀먹지 않을까 우려하지 않을 수 없다.

◆부동산 시장 활황에 배팅, 오르기전에 먼저 사두자?
로이터 통신에 따르면 2009년 5월까지 re-REMIC의 발행규모가 주거용 부동산 모기지를 담보로한 것만도 벌써 240억달러를 넘어섰고, 6월 셋째주에는 상업용 부동산 모기지를 담보로한 것만 10억달러가량이 팔렸다.

다우존스에 따르면 지난주부터 모건스탠리, BOA, 바클레이즈 캐피탈 및 씨티그룹이 자사가 보유한 오피스빌딩, 쇼핑몰, 호텔 등 상업용 부동산 모기지 채권을 담보로 묶어 re-REMIC을 발행하고 있다.
씨티그룹이 다음주까지 소화해야할 REMIC 물량만 870만달러 가량이 된다.

물론 이같은 re-REMIC 집단 발행이 S&P와 피치를 비롯한 신용평가기관들이 서브프라임을 넘어 우량 모기지 등급까지도 하향 조정하면서 비롯된 것은 부인할 수 없다.
금융기관들이 자사가 보유한 모기지 채권의 가격하락으로 인한 손실을 최소화하기 위해 re-REMIC을 발행해야만할 처지에 놓인 것이다.

하지만 발행보다 중요한 것은 발행물량이 어떻게 소화되느냐는 것이다.
최근 미국채 발행에서 보았듯이 매력이 없는 채권의 발행은 수익률 급등과 함께 가격 급락을 부른다.

그런데 최근 발행물량 급증에도 불구하고 re-REMIC의 위험프리미엄은 줄고 가격은 급등하는 현상이 발생하고 있다.

로이터에 의하면 실제로 3~5월간 美주거용 모기지 채권가격이 20% 가량 급등했다. 기초자산 가격이 오르면 CDO가격도 오르게 마련이며, 주거용 모기지 채권가격 상승은 상업용 모기지로 전이된다.

아직 글로벌 주택시장의 안정적 회복은 목격되고 있지 않으나 이미 바닥을 다지고 있는 만큼 본격적인 회복을 염두에 둔 투자 움직임으로 풀이된다.

re-REMIC의 주된 거래상대자(counter party)는 고수익을 노리는 헤지편드와 보험사 등의 펜션펀드라고 구겐하임 캐피탈마켓 전략가 스캇 부타가 지적했다.

◆서브프라임 공포를 겪고도 변한게 없다, 타성에 대한 우려
리만브라더스 파산을 불과 2개월 앞둔 2008년 7월초에도 변종 CDO인 re-REMIC 시장만큼은 활황이라고 지적된바 있다.

당시 골드만삭스와 JP모건, 심지어 리만브라더스를 포함한 투자은행들은 2007년 2270억달러대비 10억달러도 채 안되는 수준으로 급격히 감소한 CDO판매에서 오는 수익감소를 만회하기 위해 대대적으로 re-REMIC을 발행 유통시키고자 시도했다.

2008년 1~5월사이에 발행된 re-REMIC의 규모가 93억달러규모를 넘었고 이는 2007년 동기의 3배가 넘는 물량이었다.

시점상으로 현재와 매우 유사하다.
2007년 6월 베어스턴스 헤지펀드 부도이후 글로벌 자본시장이 충격에 휩싸였지만 타성을 버리지 못해 글로벌 증시는 작년 상반기 달콤한 반등장을 맛봤고, 상품시장은 그야말로 사상유예가 없는 급등을 경험하기에 이르렀다.

이후 리만브라더스 파산으로 인한 글로벌 증시 폭락과 수요감소를 우려한 상품 sell-off는 가히 상상을 초월하는 수준이었으나 당시에는 이같은 후폭풍이 있으리라고는 상상조차 하지 못했다.

물론 현재 상황이 작년과는 확연히 다르다.
유럽권 금융기관이 여전히 불안한 상황을 벗어나지 못하고 있으나, 美은행들은 스트레스테스트를 통과하고 TARP자금마저 반납했으니 리만브라더스 파산과 같은 극단적 사태에 대한 두려움은 없다.
돈맥경화라는 말이 지겨울 정도로 나돌고 있지만 이미 풀린 돈이 있으니 위기의 순간엔 돌릴 수밖에 없다.
거시경제지표도 최악은 지났음을 시사한다.

하지만 여전히 전세계가 위기후 구조조정을 이제 막 시작하는 단계에 있고 세계 경제상황 조차도 최악은 벗어났지만 회복된 단계는 아닌 상황에서 너무 일찍 또다시 타성에 젖어버리는 것은 아닌가 하는 우려를 떨치기는 힘들다.

특히 상업용 부동산은 가격 변동이 주거용 가격 변동보다 심하고 경기의 영향을 더 많이 받기 때문에 주거용을 넘어 상업용 모기지까지 담보로하는 re-REMIC이 활개를 친다는 것은 위험도 그 만큼 커질 수 있다.

◆철저한 모니터링 필수
기존 CDO가 수백개에 달하는 채권을 담보로 했던 데 반해 re-REMIC을 구성하는 채권수는 기껏해야 12개도 되지 않는다.
기초자산 가격변동을 모니터링하기가 훨씬 수월해졌다는 말이다.

re-REMIC 시장의 부활이 복잡한 구조화 채권이 갖는 부작용을 줄이고 '기초자산 가격안정화'의 순작용을 극대화 하기 위해서는 re-REMIC의 발행 뿐만 아니라 기초자산 가격변동 및 유통 등 re-REMIC 시장 전반에 걸친 감시와 감독 강화가 필수다.

그래야만 두번다시 서브프라임 부실 사태와 같은 탐욕과 타성의 극단이 부르는 폐단을 피할 수 있을 것이다.

김경진 기자 kjkim@asiae.co.kr