정부 지원 없이 민간이 자율적으로 미분양아파트 해결 착수
민간 주도로 미분양아파트 해소를 위한 CR리츠가 만들어진다.
이 리츠는 공공기관의 매입보장 없이도 금융기관과 건설사간의 합의에 의해 대출액 등 투자금액이 일정 수준 보장될 수 있도록 했다.
이에 시장 자율적으로 미분양 해소에 나설 수 있도록 했다.
국토해양부는 민간 주도 첫 미분양아파트 기업구조조정(CR) 리츠(부동산투자회사)인 '(주)플러스타 제1호'에 대해 17일 영업인가 했다고 밝혔다.
국민은행 주도로 설립된 이 리츠는 준공 후 미분양 57세대(190억원 가량)를 우선 매입한다. 이후 1년내에 자본금 증자 및 차입을 통해 1조6000억원까지 규모를 확대해 미분양아파트 약 5000세대를 매입한다.
미분양 리츠의 자산관리업무는 KB부동산신탁(주)이 맡는다.
플러스타1호의 운영방식은 해당 미분양 사업장의 시공사가 리츠에 출자한 자본금과 국민은행 등 금융기관이 대출한 차입금으로 미분양 아파트를 분양가로 매입·운용한 후 매각하는 방식이다.
매매대금 중 매입 당시 시세(감정가)의 70%가 현금으로 매도자(시행사)에게 지급되고 이는 다시 금융기관과 시공사에 대한 부채상환 등으로 사용하게 된다.
이후 나머지는 리츠의 지분으로 지급되며 리츠 운용비용은 3개월마다 시공사가 부담하도록 돼 있다.
매각 방식은 운용기간 중 2개월마다 감정평가법인이 시세 변동을 조사해 매입 당시의 시세(감정가)보다 15%이상 하락시 해당 사업장의 시공사가 우선 매수할 수 있게 했다.
시공사가 매수를 원하지 않을 경우 시장가격으로 매각하되 대출기관의 원금을 보장할 수 있도록 손실 부분(대출원금-매각대금)은 시공사가 부담토록 할 계획이다.
또한 플러스타 1호도 미분양아파트 리츠 1호인 우투하우징과 같이 시장 상황이 개선돼 매각 수익이 발생할 경우 투자자인 시공사도 수익을 향유할 수 있게 구성했다.
여기에 플러스타 제1호는 미분양아파트를 보유한 다수의 건설사가 함께 투자해 사업장별로 운용한 후 매각수익 배분 또는 손실 부담을 사업장별로 하는 것이 특징이다.
국토부 관계자는 "플러스타1호의 미분양아파트 추가 편입 뿐 아니라 주공의 매입보장을 통한 우투하우징 2·3호의 추가 출시(1조원, 3000가구 규모)된다"며 "민간자금을 통한 미분양아파트 해소에 박차를 가하게 될 것"으로 평가했다.
황준호 기자 rephwang@asiae.co.kr
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