박상언
박상언 유엔알컨설팅 대표
"앞으로도 한두 차례 금리가 더 오른다고 하던데, 지금이라도 집을 파는 게 좋을까요?""대표님, OO오피스텔 대출 끼고 분양받았는데, 어떻게 하죠?" 한국은행이 지난 10일 금융통화위원회에서 기준금리를 3.25%로 0.25%포인트 인상했다. 이달 말 미국의 양적 완화종료로 한국을 포함한 신흥국들의 주식을 비롯한 자산 거품 우려까지 고개를 들고 있는 상황에서 부동산 시장 활성화보다 물가안정에 초점을 맞춘 것이다.이번 금리 인상에 따라 대출 이자 부담이 늘어나면서 매물이 나오고 수요는 더욱 위축될 수밖에 없어 시장 참여자들은 '패닉'에 빠져들고 있다. 즉 해당 출시 매물을 매수할 수요시장이 충분하지 않아 호가가 하향 조정되면서 가격은 약세를 보일 수 있다. 투자자들이 대출을 끼고 많이 투자한 재건축 및 수익형 부동산도 타격이 있을 수밖에 없다. 하반기에도 한두 차례 이상 추가 금리인상에 나설 것이라는 전망 때문에 부동산시장 참여자들은 심리적으로 한발 물러서는 현상을 보이고 있다. 연초 수준까지 떨어진 강남권 재건축 단지들도 이번 금리 인상으로 한두 차례 더 가격이 하락할 수밖에 없다. ◆ '엎친데 덮친격' 금리 인상에 수도권 주택거래 '뚝' 수도권은 5.1 활성화 대책에도 불구하고 DTI 유지 및 보금자리 지정여파로 주택거래수요가 감소하고 가격도 하향안정세로 접어든 상황이다. 국토해양부가 공개한 '2011년 4월 신고분 아파트 실거래가 자료'에 따르면 전국의 아파트 거래건수는 5만5586건으로 전월의 5만9142건 대비 6% 줄었다.지역별로는 서울이 4787건으로 전월보다 24.6% 줄었고, 경기와 인천은 각각 1만1443건, 1710건으로 전월대비 18.2%, 20.4% 감소했다. 5개 신도시 아파트 거래량도 1588건으로 전달보다 28.6% 감소했다. 올해 초까지만 해도 적극적인 투자행태를 보인 수도권 부동산 투자자들은 DTI(총부채상환비율)규제 부활을 골자로 한 ‘3.22대책’을 전후해 한발짝 물러서는 모습을 보였다. 이후 5.1 부동산 대책에도 불구하고 수도권 주택시장은 빈사 상태에 빠져 들었다. 게다가 이번 금리 인상으로 수도권 주택시장은 달아오르고 있는 지방 주택시장과 달리, 더욱더 나락으로 떨어질게 확실시 된다.하지만 분양가 상한제 폐지와 다주택자에 대한 세금 추가 인하, DTI 한도 추가완화 등 정부의 추가 활성화대책을 기대할 수 있는 '꺼리'도 제공하고 있기 때문에 기대의 끈을 놓치면 안 된다. 따라서 지금과 같은 비수기에 성급한 급매 보다는 정부의 추가 대책과 시장분위기를 잘 살피면서 주택시장이 살아나는 시점에 매도해도 늦지 않다. ◆ 주택건설업계, 이자부담 늘어 '울상' 주택·상업시설 비중이 높은 건설사들 같은 경우 이번 기준금리 인상 조치까지 단행됨에 따라 프로젝트파이낸싱(PF)사업의 신규 자금조달 여건은 더욱 악화될 것으로 전망된다. 국제회계처리기준(IFRS) 도입과 저축은행 사태라는 복병까지 등장, 건설사의 지급보증이 사실상 중단되면서 자금줄의 동맥경화 현상이 지속되고 있다. 부동산 PF사업의 조달 금리는 양도성예금증서(CD) 금리에 사업자의 신용도 등에 따른 가산 금리를 더해 결정된다. 기준금리가 오르면 곧바로 CD금리가 상승하기 때문에 PF사업의 조달 금리도 그만큼 오를 수밖에 없다. 따라서 PF 등 대출을 많이 받은 건설사일수록 이자 상승분이 크게 늘어나 타격을 받는다.대형 업체들은 우대금리를 적용받기 때문에 금리 인상에 큰 영향을 받지 않겠지만 미분양 해소를 위해 '중도금 무이자' 등 파격 혜택을 내건 중소·중견 건설사들은 금융비용을 고스란히 떠안게 돼 어려움에 봉착할 수밖에 없다.◆ 전세난 심화될 듯 기준금리 인상으로 인한 주택가격 하락 기대감으로 주택 구매심리는 당분간 관망세를 보일 가능성이 크다. 또 집값 하락 기대감으로 인한 대기수요 증가로 전세시장의 대기수요가 오히려 증가해 재개발 재건축 이주지역, 보금자리 공급지역 주변과 학군 선호지역을 중심으로 오름세를 지속할 가능성이 크다.시장 여건이 비교적 견조한 지방의 경우 당분간 분양시장과 소형주택을 중심으로 거래가 유지되겠지만 하반기 추가적으로 금리가 한두차례 인상된다면 수도권과 마찬가지로 지방시장도 위축될 수 밖에 없다. ◆ 수익형 부동산 투자심리도 위축 수익형부동산 시장의 경우, 이번 금리인상에 다소 민감하게 반응할 것으로 보인다. 수익형부동산 투자자들의 경우 금리인상이 가속화 되면 그만큼 투자수익율이 낮아지기 때문이다. 통상 수익형부동산 투자자들은 일정 수준의 대출을 끼고 분양을 받는데, 대출금리가 오르면 임대수익이 그만큼 낮아질 수밖에 없다. 즉 대출금리가 낮아지면 낮아질수록 '레버리지 효과'를 통해 수익률을 높일 수 있지만 금리가 인상되면 '디레버리지 효과'가 나타나 수익형부동산 투자자들에게는 불리할 수밖에 없는 것이다.가령, 상가나 오피스텔, 도시형생활주택 등에 투자하는 사람들은 일정부분 은행대출(변동금리)을 이용해 이들 상품에 투자한다. 대출금리가 오르게 되면 매달 받는 임대료수입도 당연히 줄어들어 수익율이 떨어질 수 밖에 없다. 따라서 그동안 주택시장 침체의 반사이익을 누렸던 상가, 오피스텔, 도시형생활주택등 수익형부동산 시장의 투자심리도 일부 위축될 수 있다. 하지만 중장기적으로 급격한 금리인상이 수반되지 않는 한, 수익형부동산에 대한 투자 대세의 물줄기까지는 바꾸기 힘들 전망이다. 베이비부머들의 임대수익형 상품에 대한 선호와 주택시장에 대한 반사이득 때문이다.소액 투자가 가능한 수익형 부동산, 경매 등 저가 매입이 가능한 상품 시장이 상대적인 인기를 이어갈 전망이다. 장기전세주택, 입지여건이 양호한 저렴한 보금자리주택 등이 내집 마련의 대안으로 관심을 유지할 것이다. 금리는 적어도 내년까지는 오름세를 탈것으로 보이기 때문에 예전보다 대출비율을 줄이고 현금 비중을 높이는 부동산 투자 전략이 요구된다.◆ 지역.종목별로 투자관점 달리 해야금리상승기의 금리와 부동산시장의 상관관계를 좀 더 실증적으로 분석해서 대응할 필요가 있다. 지난 2005년부터 2007년까지 한국은행 기준금리가 2%에서 4%까지 상승할 때 부동산 가격은 금리상승율을 웃도는 상승율을 보였다. 지난 2008년 글로벌 금융위기 때에는 위기 극복 차원에서 한국은행 기준금리가 2%까지 떨어질 때 부동산가격은 잠시 상승세를 타는가 싶더니 다시 내림세로 접어들었다. 하반기 국내외 경기상황이 불투명한 상황 속에서의 점진적인 금리인상은 과거와 달리 부동산 시장에 악재로 다가올 수밖에 없다. 지금까지 금리가 상승할 때는 경기상승에 대한 기대감으로 오히려 부동산가격도 이내 상승세를 보였다. 하지만 지금은 100%를 상회하는 주택보급율과 베이비부머들의 아파트 등 비수익성 자산 처분 등의 영향으로 지역별.종목별로 부동산에 대한 투자관점을 좀 달리 생각해봐야 한다. 결론적으로 경제성장률이 한해 물가상승률 수준 정도로만 뒷받침되어준다면 금리인상은 경제성장률과 상쇄돼 부동산 시장에 미치는 영향이 적다. 경기가 좋아지면서 금리도 점진적으로 상승한다는 것은 자산구매력 증가요인으로 작용할 수도 있기에 부동산 시장에도 호재로 작용할 수밖에 없다. 박상언 유엔알 컨설팅 대표 <ⓒ세계를 보는 창 경제를 보는 눈, 아시아경제(www.asiae.co.kr) 무단전재 배포금지>박상언 <ⓒ아시아 대표 석간 '아시아경제' (www.newsva.co.kr) 무단전재 배포금지>