[도시형생활주택 긴급점검①]"전세난 잡으려다 난개발 되겠소"

전세난 해결사? 난개발 뭇매 맞을 판

[아시아경제 이은정 기자, 정선은 기자] 도시형생활주택이 서울 시내 곳곳에 들어서고 있다. 2009년 도시형생활주택이 첫 선 보였을 당시 사업성이 없다며 관심조차 없었던 대형 건설사까지 줄줄이 사업에 뛰어드는 모습이다. 서울시 등에서 관련 규제를 대폭 완화하면서 사업성이 높아진 덕분이다. 하지만 도시형생활주택의 차별화 전략과 대형 건설사 등의 진출로 고급화가 이뤄지면서 분양가가 기존 오피스텔 못지않게 뛰었다. 임대료도 껑충 뛰었다. 서민형 주택이란 당초 취지가 무색할 정도다. 때마침 서울시의 규제완화 조치가 또 다시 이뤄지면서 난개발 우려마저 나온다. 도시형생활주택의 현 주소와 부작용 등을 진단해본다.

서울시가 도시형생활주택 규제를 또 다시 완화했다. 도시형생활주택은 지난 2009년 서울시가 정부에 건의해 도입된 주택형으로, 규제 완화를 통해 신규 주택공급량을 늘리겠다는 포석이다. 하지만 지난해부터 지속된 규제 완화책으로 도시형생활주택이 서울 시내에 우후죽순처럼 들어서고 있어 향후 도시 슬럼화의 주범이 될 것이란 우려가 높다. 이에 서울시가 주택공급 목표치 맞추기에 급급해 이같은 난개발을 부추긴다는 지적도 나온다.

20일 서울시와 시의회에 따르면 최근 도시형생활주택(원룸형 기준) 건축심의 대상이 20세대에서 30세대 이상으로 완화시킨 내용을 핵심으로 한 조례가 본회의를 통과했다. 이에 따라 앞으로 서울 시내에서 29세대까지는 구청에 건축신고를 하는 것만으로 도시형생활주택을 지을 수 있다.

또 도시형생활주택 건립시 건물 외벽선에서 대지경계선까지 폭 3m의 공지를 두고 정원이나 녹지를 조성하도록 했던 기존 대지안 공지기준도 2m로 줄였다. 이 조례는 지난해 말 입법예고 된 내용으로 10개월여만에 본의회를 통과한 것이다.
서울시는 이에 앞서 지난해에도 조례개정을 통해 도시형생활주택의 규제를 완화한 바 있다. 대표적으로 660㎡이하 소규모 도시형생활주택 진입도로 조건 완화(6m →4m), 지구단위계획수립 의무대상 제외, 30세대 미만 건축허가 대상 도시형생활주택 주차장기준 완화 적용 등이 있다.

서울시가 도시형생활주택의 규제를 지속적으로 완화하고 있는 배경은 명확하다. 주택 공급량을 늘려 치솟는 전셋값을 잡겠다는 것이다. 특히 도시형생활주택은 건설기간이 1년 이내로 짧아서 전월세 안정 효과가 빠르게 나타날 것이란 기대 때문에 서울시나 정부의 주요 주택공급원으로 언급됐다.

이같은 규제 완화 조치는 기대이상의 결과를 낳았다. 국토해양부에 따르면 지난 8월말 현재 서울지역 도시형생활주택 인허가 실적은 2285가구로 전달(7월)1792가구보다 27.5%가 증가했다. 전국의 8월 인허가물량이 전달 7439가구보다 16.7% 줄어든 6199가구를 기록한 것과는 대비된다. 이같은 추세라면 올해 1만5000가구의 도시형생활주택 을 신규 공급하겠다는 서울시 목표가 달성될 가능성이 크다.

하지만 그뿐이다. 당장 주택 공급량이 증가했지만 전세난 완화효과는 크지 않다. 부동산114에 따르면 서울 지역 전셋값은 지난 6월3일 이후 20주 연속 오름세를 지속 하고 있다. 특히 중형 아파트의 전셋값 오름세가 두드러진다. 국민은행 기준 지난달 서울시내 중형(전용면적 기준 60~85㎡) 아파트의 규모별 전세가격지수는 104.4로, 지난해 말 보다 11.2 % 뛰었다. 소형(전용면적 기준 60㎡ 미만) 아파트 전세가격지수는 103.6으로, 지난해 말보다 9.1% 올랐다. 서울시가 도시형생활주택을 중심으로 주택 공급량을 늘리고 있지만 현재의 3~4인 가구 중심의 전세난을 잠재우기에는 역부족인 셈이다. 서울시가 주택 공급목표를 달성하기 위해 도시형생활주택의 건설을 부추긴다는 지적이 나오는 것도 이같은 이유에서다. 올해 서울시 주택 공급 계획만 보더라도 전체 목표인 3만가구 중 도시형생활주택이 절반을 차지한다. 올해 계획을 감안한다면 서울시의 중장기 계획인 2030년까지 70만~100만 가구 신규 주택 공급에도 도시형생활주택이 절반 가까이 차지할 것으로 추산된다.

일부에서는 도시형생활주택 공급과잉과 도심 슬럼화 등 각종 부작용을 우려하는 목소리가 나오고 있다. 고분양가 논란과 결코 저렴하지 않은 임차료로 인해 수요가 줄어들고 이후 수익률 하락과 공실증가로 이어질 가능성이 있어서다. 이로 인해 완화된 규제에 힘입어 지어진 도시형생활주택이 도시슬럼화를 조장할 수 있다는 우려도 나온다.

박합수 국민은행 부동산 팀장은 "각종 규제 완화로 도시형생활주택의 공급이 늘어나면서 난개발 우려가 높아졌다"며 "현재 규제완화와 세제혜택 등으로 도시형생활주택에 관심 갖는 투자자가 많지만 향후 도심 슬럼화의 주범이 될 수 있다"고 지적했다.

이은정 기자 mybang21@
정선은 기자 dmsdlunl@