'집값 떨어져도 공시가는 상승' 막는다…12억 아파트 공시가 줄듯(종합)

국토부 '부동산 공시가격 산정체계 합리화 방안' 발표
공시가격 현실화 계획 폐지…지역 균형성 선별·개선
"시장 정상화"…집값 오른 곳은 보유세 늘어날 가능성

#. 올해 공시가격이 6억2200만원에 결정된 시세 9억원 아파트를 가진 김모씨의 내년 아파트 공시가는 기존보다 1800만원 정도 내려간다. 올해 공동주택 변동률(1.52%)이 적용된 변동분 900만원만 더한 6억3200만원으로 결정돼 공시가격 인하 효과를 기대할 수 있게 됐다.

#. 이모씨는 지난해 집값이 내려가면서 공시가격이 집값을 상회하는 현상이 나타나자, 집값 하락에 따른 대출 이자 부담과 시세보다 높은 세금에 따른 이중고를 겪었다. 하지만 향후 공시가격이 전년도 공시가와 시장 변동률에 따라 정해진다고 하니, 자산 가치보다 세 부담이 커지는 현상을 막을 수 있을 것으로 예상했다.

정부가 '부동산 공시가격 현실화 계획'을 폐지하고, 시장 변동률을 반영해 공시가격을 산정하는 방안을 내놨다. 시세를 기준으로 공시가격을 매년 추격해 산정하는 것(현실화율)이 아니라, 전년도 시세 변동률로 매년 다시 공시가를 계산하는 식이다. 이렇게 되면 올해 집값이 뛴 서울, 수도권 지역은 내년 보유세가 늘어날 가능성이 크다. 다만 시세가 떨어졌는데도 공시가격이 오르거나 하는 부작용이 사라질 것으로 예상된다.

시세 반영률 대신 '시장 변동률'

서울 남산에서 바라본 시내 아파트 모습 / 사진출처=연합뉴스

국토교통부는 지난 12일 이 같은 내용의 '부동산 공시가격 산정체계 합리화 방안'을 발표했다. 윤석열 대통령이 지난 3월 민생토론회에서 공시가격 현실화 계획을 폐지하겠다고 한 이후 나온 이행 방안이다.

정부는 지난 정부가 시세와 공시가격을 맞추기 위해 도입했던 공시가격 현실화 계획을 폐지하고, 공시가격 변동률이 시세 변화에서 크게 벗어나지 않도록 하기 위해 이번 방안을 마련했다. 새로 만든 공시가 산식은 '전년도 공시가격×(1+시장 변동률)'이다. 시장 변동률은 실거래가나 감정평가금액 등을 바탕으로 적용한다. 새로운 산식을 적용하면 공시가격이 시장 가치 변화와 유사한 수준에서 변동돼 공신력 확보에 유리하다. 현실화 계획 도입 이전 수준을 기준으로 공시가격이 산정돼 실거래가격 역전 현상도 발생할 가능성이 작다.

이 산식에 따르면 시세 9억원과 12억원 사이에 있는 공동주택의 공시가 상승 폭이 크게 줄어들게 된다. 올해 공동주택 변동률이 1.52%라고 가정했을 때 이 구간의 공동주택 공시가격 변동 폭도 1.52% 커진다. 그러나 현재 현실화 계획에 따르면 4.52% 증가하게 된다.

정부는 공시가의 균형성이 깨진 지역·부동산을 선별·개선에도 나선다. 각 시·군·구가 공시가격이 적절한지 평가해 과도하게 높거나 낮은 부동산에 대해서는 중앙부동산가격공시위원회 심의를 통해 공시가격을 재산정하도록 했다. 재산정된 공시가격은 대학교수 등 외부 전문가들이 최종 검수해 일반에 공개한다. 현재는 한국부동산원(주택)과 감정평가사(토지)가 표준 공시가격을 산출하면, 각 지자체가 이를 토대로 개별 주택·토지의 공시가격을 정했다.

남영우 국토교통부 토지정책관은 이날 정부세종청사에서 열린 브리핑에서 "새 체계는 인위적 상승분을 걷어내겠다는 것"이라며 "시장 상황과 상관없이 연도별 현실화율 목표치를 정해 놓고 계속 올리는 것은 맞지 않는다고 본다"고 설명했다. 그러면서 "산정 방식을 바꾸는 것은 기존 방식이 현실 시장 상황을 반영하지 못해서지, 예전 제도가 무조건 잘못됐다는 의미가 아니다"고 덧붙였다.

전문가들 "시장 정상화에 긍정적"

현재 공시가격 현실화 계획은 문재인 정부 때인 2020년 도입됐다. 당시 공동주택은 2030년까지, 표준주택은 2035년까지, 표준지는 2028년까지 매년 현실화율을 높인다는 목표였다. 공시가 산정은 현실화율(시세 반영률)이 매년 단계적으로 높아져 부동산 시세 변화가 거의 없더라도 공시가격이 상승하는 구조다. 특히 지난해의 경우 집값이 내려갔는데 공시가는 유지되거나 오르면서 국민 원성이 커졌다. 공시가격은 보유세(재산세·종합부동산세)의 과세 기준, 건강보험료와 기초연금 등 67개 행정제도의 기준으로 활용된다.

정부가 이번에 발표한 방안을 실행하고 현실화 계획을 폐지하기 위해서는 법 개정이 필요하다. 남 정책관은 "균형성에 최대한 초점을 맞추고, 국회에 필요성에 관해 설명하고 설득할 계획"이라며 "오는 11월에는 내년도 공시가격을 준비해야 한다. 여야 협의 가능할지 방향성은 그때 구체적으로 제시할 수 있을 것 같다"고 말했다.

전문가들은 이번 방안에 대해 시장 정상화 측면에서 긍정적이라고 평가했다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "종전 로드맵보다 실거래가격 반영 속도가 다소 둔화할 것으로 보이고 급격한 보유세 부담 문제는 완화될 것으로 보인다"면서도 "서울과 수도권 등 실거래가격이 오른 지역은 그 외 지역과 달리 공시가격 인상 폭이 높게 나올 수 있어 지역별 공시가격 양극화가 예상된다"고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "시장 정상화에는 긍정적이지만 이것 하나만으로 거래가 활성화될 것인지에 대해서는 판단하기 어렵다"며 "최근 이슈인 가계대출 규제만 해도 시장 거래에 당장 미치는 영향이 더 가시적이기 때문"이라고 말했다.

노경조 기자 felizkj@asiae.co.kr