[부동산AtoZ] 강남 토지거래허가 연장…"전셋값 더 뛴다"

잠실·삼성·대치·청담 토지거래허가구역 1년 연장
"허가구역 지정으로 인접지역보다 전세가 높아"
서울시 "허가구역 내 전세가 상승은 아직 통계 부족"

서울시가 지난 13일 강남구 삼성·청담·대치동과 송파구 잠실동을 토지거래허가구역으로 재지정하면서 이 지역 내 전세 공급 위축에 대한 우려가 커졌다. 토지거래허가구역에서 주택을 사면 2년간 실거주해야 한다. 이는 새로운 매수자가 집을 전세로 내놓을 수 없어 전세 물량 감소의 원인이 될 수 있다는 분석이 나온다.

토지거래허가구역에서 주택 사들이면 2년 실거주 의무

토지거래허가구역은 일정 규모 이상의 주택·상가·토지 등의 거래가 제한되는 구역이다. '부동산 거래신고 등에 관한 법률(부동산거래신고법)'에 따르면 국토교통부 장관이나 해당 지방자치단체장이 5년 이내의 기간을 정할 수 있다. 지정하려는 구역이 둘 이상의 시에 걸쳐 있으면 국토부 장관이, 시 안의 일부 지역인 경우 지자체장이 정한다. 국가 개발사업 등으로 투기가 성행할 우려가 있다면 시 안의 일부 지역이라도 국토부 장관이 토지거래허가구역으로 묶을 수 있다.

이 제도는 부동산 시장 안정을 위해 1979년 처음 도입됐다. 이 구역에서 주택·토지 등을 거래하려면 지자체장의 허가를 받아야 한다. 실거주 목적을 가지고 있거나 주민 복지시설을 지으려는 경우 거래가 허용된다.

서울시 부동산 정보광장에 따르면 지난 4월 기준 토지거래허가구역 총면적은 56.42㎢다. 시는 2020년 6월 잠실·청담·대치·삼성동 지역을 토지거래허가구역으로 묶었고, 2021년 4월에는 압구정·목동·여의도·성수동을 추가했다.

허가구역에서 아파트 전세 공급 줄고 전세가는 오른다

허가구역으로 묶이면 갭투자가 막힌다. 2년간 실거주 의무를 해야 하는 탓이다. 유삼술 국토부 토지정책과장은 "토지거래허가구역에서는 구입하는 토지의 목적에 따라 사용해야만 한다"며 "이 구역 내 아파트 같은 주거용 건물은 목적에 맞게 주거 의무가 부여된다"고 말했다.

이로 인해 허가구역 내 전세 공급이 위축된다는 문제가 제기된다. 실거주 의무로 아파트 갭투자를 할 수 없어 거래가 감소한다. 그만큼 전세 매물이 줄어들고 전세가는 상승한다.

이창무 한양대 도시공학과 교수의 연구에 따르면 삼성·청담·대치동은 인근 논현·도곡·역삼동보다 아파트 전셋값이 2022~2023년 1.8% 더 높았다. 허가구역으로 지정된 2020년부터 전세가를 비교해도 1.5% 정도 차이가 났다. 지난해부터 지난달까지는 이 격차가 2.6%까지 벌어졌다.

서울 여의도 아파트 단지 모습. [사진출처=연합뉴스]

이 교수는 "토지거래허가구역 지정으로 해당 지역 전세 공급이 위축돼 시장이 더 불안해졌다"며 "전세뿐 아니라 월세도 이와 같은 분석을 했는데 허가구역 내 아파트 월세가 인근 지역보다 5%까지 더 오른 곳도 있었다. 인접 동을 비교한 것을 고려할 때 무시할 수 없는 격차"라고 말했다.

서울시 "구역 지정으로 전세가 오른다고 판단하기 어려워"

한편 삼성·청담·대치·잠실동의 토지거래허가구역 지정 기간은 오는 23일부터 내년 6월22일까지다. 서울시는 지정 이유로 "서울 집값이 아파트 위주로 회복세가 나타나고 강남 3구(강남·서초·송파)의 회복이 두드러진다"고 밝혔다. 규제를 풀면 가격이 더 오른다는 판단이다.

앞서 지난 5일 허가구역 지정을 심의하는 서울시 도시계획위원회는 구역 지정을 보류했다. 서울시 관계자는 "도계위에서 구역 재지정에 대한 심의 과정에서 일부 반대 의견이 있었다"며 "'구역을 재지정하면 실거주 의무로 인한 전세 물량 감소로 전세가가 오른다'라는 일부 위원의 발언이 있었다"고 말했다.

다만 그는 "허가구역 지정에 따른 전세가 상승은 아직 명확한 통계나 연구가 부족한 상황이라 판단하기 어렵다"며 "자료가 많지 않아 토지거래허가구역 지정에 따른 전세가 상승에 대한 우려를 반영할 수 없었다"고 덧붙였다.