건설경기 부진에 쌓여가는 건설사 미수금

미분양 늘고 분양 대금 납부 지연 영향
2025년부터 대손 반영, 수익성 저하 불가피

부동산 경기 위축 여파에 건설사의 미수금이 늘어나고 있다. 미분양 아파트가 증가하고, 수분양자의 미납 대금이 커진 결과다. 전문가들은 건설사 가계부에 차곡차곡 쌓이고 있는 미수금이 향후 재무구조 개선에 악영향을 줄 수 있다고 경고했다.

17일 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 둔촌주공 공사현장./강진형 기자aymsdream@

24일 전자공시시스템에 따르면 지난해 GS건설의 공사미수금은 2조8033억원으로 전년(2조4965억원)대비 3065억원 증가했다. 지난해 8월 준공된 브라이튼(5421억원), 같은해 2월 말 공사가 완료 흑석자이(246억원) 등 현장에서 미수금이 발생했다. 올 상반기 준공 예정인 송도자이크리스탈오션(68억원), GP3(61억원) 등 현장에서도 미수금이 있다. 지난해 7월까지 준공 예정이었던 이라크 카발라 정유공장 건설 프로젝트도 1467억원의 미수금이 잡혀있다.

분양미수금은 423억원으로 전년(80억원)보다 5배 이상 늘었다. 분양미수금은 건설사들이 아파트 등 분양 사업 과정에서 받지 못한 대금이다. 중도금과 잔금을 분양 미수금으로 산정하는데, 미수금이 늘어날수록 자금 운용 부담도 늘어난다.

GS건설 관계자는 "브라이튼은 아파트를 분양중이어서 분양대금이 들어오는 대로 회수중이며 연내 공사미수금 회수를 마칠 수 있을 것으로 예상한다"며 "흑석자이는 보류지 매각이 지난 기준으로 완료되지 않아 미수금이 발생했고 연내 회수할 것으로 본다"고 설명했다.

레미콘 타설이 중단된 서울 한 아파트 재건축 현장의 모습./김현민 기자 kimhyun81@

주택사업 위주로 사업을 전개하는 HDC현대산업개발도 미수금이 늘었다. 지난해 공사미수금은 7217억원으로 2022년(4595억원)보다 57% 증가했다. 같은 기간 분양미수금은 210억원에서 381억원이 됐다.

미청구공사액도 8582억원으로 전년(7479억원) 대비 증가했다. 미청구공사금액은 예정 공사기한이 지났지만 발주사로부터 공사대금을 받지 못한 채권을 말한다. 미청구공사액은 회계상 자산으로 처리되지만 받지 못할 경우 손실로 전환돼 유동성에 악영향을 준다.

공사가 완료됐지만 대금을 받지 못한 사업장 중에서는 개포1단지(개포 디에이치퍼스티어아이파크) 재건축(412억원) 현장이 있다. 지방 아파트 현장 중에서는 군산지곡아이파크 560억원, 경산아이파크 1차 443억원 등이 있다. '경산아이파크 2차'도 미청구공사금 146억원이 잡혀있다. 이 현장은 착공했으나 분양률이 저조하고 시행사 경영 악화까지 맞물려 분양을 해지중이며 재분양을 해야하는 상황이다.

서울 주요 재건축 현장 중 올 연말 입주 예정인 둔촌주공 재건축(2927억원), 공사비 갈등으로 분양 시점이 미뤄진 잠실진주(1219억원) 등이 미청구공사 금액으로 잡혀있다.

한국기업평가에 따르면 17개 건설사의 700개 사업장 중 104개 사업장의 분양률이 70%를 밑도는 것으로 나타났다. 특히 신용등급이 양호한 건설사일수록 오피스텔, 생활형숙박시설, 지식산업센터, 오피스 등 비주거 건축물 비중이 높다. 이 사업장들은 고금리가 지속되고 수익성이 낮아지면서 수요자들의 외면을 받게 됐다.

생활형숙박시설을 분양하는 현장에서도 분양미수금이 쌓이고 있다. 수분양자들이 계약 후 대금 납부를 미룬 결과다. 예를 들어 '한화포레나 천안아산역' 시행사이자 한화 건설부문의 계열사인 아산배방개발의 분양미수금은 지난해 159억원을 기록했다. 2022년(103억원)대비 54% 증가했다.

롯데건설이 짓고 있는 '마곡 르웨스트' 시행사인 마곡마이스피에프브이의 분양미수금은 2022년 26억원에서 지난해 47억원으로 늘었다. 당기순손실도 2829억원에서 3875억원으로 늘었다.

한기평은 "2022년 착공된 프로젝트의 경우 2025년을 전후해 미분양 관련 대손이 반영돼 수익성 저하가 본격화될 가능성이 높다"며 "신규 착공 감소로 수익성 개선을 견인할만한 프로젝트가 부재하고 PF(프로젝트 파이낸싱) 금융 비용 상승 등으로 예정 사업장의 채산성도 저하된만큼 부동산 경기 개선 이후에도 건설사들의 수익 개선 시점은 지연될 수 있다"고 설명했다.

두성규 목민경제정책연구소 대표는 "공사비 급등에 따른 분쟁으로 멈춰선 현장들이 상당수이고, 분양가 상승이 분양 실적 저하로 이어지는 악순환이 이어지고 있다. 여기에 금리인하 시점도 늦어지면서 해외 수주를 통해 자금을 확보하는 상황"이라고 진단했다. 이어 "미수금 증가도 하나의 단면이고, 대형건설사들도 생존 문제에서 예외라고 볼 수 없다. 이런 상황이 3년 이상 지속될 수 있고, 이는 건설업 전체에 악영향을 미칠 수 있다"고 설명했다.