[부동산 AtoZ]한남2 비례율 100%... "비례율 낮다고 사업성 없다고?"

서울 용산구 한남2구역 재개발 사업의 비례율이 100.06%로 계산됐다. 비례율이 100%를 넘으면 조합원은 추가 분담금은 내지 않아도 된다. 그런데 최근 공사비 인상 추세나 사업 여건 변화 등으로 인해, 사업비가 올라가게 되면 이 사업장의 비례율이 100% 밑으로 내려갈 가능성도 있다고 한다. 조합원이 추가 분담금을 내야 한다는 뜻이다. 그래도 사업성이 낮다고는 볼 수 없다는데, 부동산 AtoZ에서는 그 이유에 대해 알아봤다.

한남동 인근 공인중개소(사진=박승욱 기자)

18일 한남2구역 재개발 정비업자인 파크앤시티에 따르면 지난 2월 말 이 구역의 추정 비례율은 100.06%로 계산됐다. 비례율은 조합원의 부동산 자산이 재개발 후 얼마나 상승했는지 보여주는 비율이다. 통상적으로 비례율 100%를 넘겨야 사업성이 있다고 여겨진다. 비례율은 종전자산, 종후자산, 사업비를 통해 계산된다.

예컨대 조합원 A와 B가 공동소유한 땅의 감정평가액이 1억원일 때 이들이 공사나 인테리어 등으로 5000만원을 들여 지은 집이 2억원의 가치를 지니면 이들은 5000만원을 번다. 이때 A와 B의 땅값 1억원은 종전자산, 공사나 인테리어 등에 쓰인 돈 5000만원은 사업비, 2억의 가치를 지닌 새집을 종후자산이라고 부른다.

A와 B는 사실상 사업비 5000만원을 제외하고 얻은 이익이 1억 5000만원이다. 이들의 자산은 1억원에서 1억 5000만원으로 올랐다. 이들의 자산은 기존 대비 150%가 됐기에, 재개발 사업의 비례율은 150%가 된다.

대개 재개발 사업은 비례율이 100%를 넘도록 한다. 비례율이 100%를 밑돌면 개발 후 자산 가치가 오히려 줄어든다. 하지만 공사비 상승, 고금리에 따른 금융비용 증가로 사업비가 증가하면 비례율은 떨어질 수 있다.

A와 B는 재개발 사업으로 1억 5000만원(1억원X150%) 수준의 권리를 주장할 수 있다. 이를 권리가액이라 한다. 이때 이들 사업이 사업비 증가로 비례율이 90%가 되면 이들의 권리가액은 9000만원(1억원X90%)이 된다.

비례율이 100%를 밑돌면 조합원은 추가 분담금을 내야 한다. 재개발 사업에서 분담금은 조합원 분양가에서 권리가액을 빼서 구한다. 비례율이 하락하면 권리가액이 줄면서 분담금이 증가한다.

비례율은 구청장으로부터 관리처분계획 인가를 받고 공식적으로 확정된다. 그전에는 법적 효력이 없어 여건에 따라 얼마든지 바뀔 수 있다. 다만 비례율이 공식적으로 확정된다고 해서 바뀌지 않는 것은 아니다. 사업 여건에 따라 바뀔 수도 있다. 이때에는 조합원 총회를 거쳐야만 한다.

비례율이 사업성을 판단할 때 쓰이지만 비례율만으로 사업성을 판단해서는 안 된다는 지적도 있다. 박순신 이너시티 대표는 "비례율이 90%든 110%든 사업성은 주민이 직접 판단하는 것"이라며 "비례율 100%를 넘긴다고 절대적으로 사업성이 좋다고만 볼 수는 없다"고 말했다. 이는 종전자산을 시세가 아닌 감정평가액으로 평가한 탓이다. 시세와 감정평가액 간 차이가 있어 비례율만으로 사업성을 판단하기는 어렵다.

비례율 100%로 계산된 사업장의 사업 전 시세가 10억원이고 감정평가액이 7억원일 때 사업비가 3억원이면 종후자산은 10억원이 된다. 반면 비례율 80% 사업장에서 사업 전 시세 10억원, 감정평가액이 9억원일 때 사업비가 3억 8000만원이면 종후자산은 11억이 된다. 박 대표는 "비례율 자체만으로 사업성을 따지는 건 무리"라며 "종전자산 평가액이 시세보다 낮아 마음에 안 들어도 평가한 금액과 비례율만큼 권리를 인정받는다는 의미가 있다"고 전했다.

한편 파크앤시티 관계자는 "사업성에서 가장 중요한 건 공사비를 포함한 사업비"라며 "한남2구역 공사비가 오르지 않는다면 사업성이 떨어지기 어렵다"고 했다. 그는 이어 "사업성을 올리려면 일반분양가를 올릴 수도 있지만, 한남2구역은 분양가상한제 지역이라 일반분양가를 올리긴 어려운 상황"이라고 덧붙였다.