1기 신도시, ‘리모델링’서 다시 ‘재건축’으로 돌아서나

‘1기 신도시 특별법’에 재건축 사업성 커지며
리모델링 추진했던 일부 단지 재건축 선회 움직임
여전히 남아있는 재건축 사업 ‘대못’ 재초환은 변수

[아시아경제 곽민재 기자] 분당, 일산 등 리모델링을 추진하던 1기 신도시 단지에서 재건축에 대한 목소리가 커지고 있다. 그간 리모델링 사업은 정비사업 규제로 반사이익을 누려왔지만, 원자잿값·인건비·금리 상승 등으로 조합원들의 분담금이 늘어날 우려가 커진 상황에서 안전진단 완화, 용적률 500% 상향 등이 담긴 1기 신도시 특별법이 발표되면서 재건축에 대한 사업성이 높아져서다. 다만 ‘재건축초과이익환수제(재초환)’가 여전히 남아있는 만큼 정비사업 추진 단지들의 셈법은 복잡한 모습이다.

리모델링 사업을 추진 중인 분당 정자동 한솔마을6단지 전경. [사진=곽민재 기자]

20일 부동산업계에 따르면 특별법 주요 내용이 발표된 이후 1기 신도시 주민들 사이에서 리모델링에서 재건축으로 선회하자는 목소리가 나오고 있다. 분당 정자동 한솔마을 6단지 인근 공인중개사사무소 대표 A씨는 “한솔마을6단지의 경우 5단지처럼 조합이 설립되고 상당 부분 리모델링이 진행된 상황은 아니었다”며 “안전진단과 용적률 규제 등이 대폭 완화된 상황에서 섣불리 리모델링에 나섰다가 먼저 재건축에 나서는 다른 단지에 뒤처질 수 있다는 위기감이 있어 재건축에 대한 목소리가 커지는 상황”이라고 말했다. 한솔마을6단지는 2021년 성남시 공공주택 리모델링 공공지원단지에 선정된 바 있다.

그간 1기 신도시는 재건축보다 규제가 덜하고 기존 골조를 그대로 두고 증축해 사업 속도가 빠른 리모델링을 차선책으로 추진해왔다. 게다가 1기 신도시 아파트 대부분의 용적률이 180%를 초과해 재건축의 사업성도 떨어진다는 공감대가 있었다. 재건축은 기존보다 늘어난 주택을 일반 수요자에게 분양해 얻은 수익으로 사업비를 충당해야 하는데, 평균 아파트 용적률이 180%를 초과하는 1기 신도시는 주택 수를 늘릴 만한 추가 용적률이 없어서다. 이러한 이유로 문재인 정권 기간 리모델링 추진 단지는 급속도로 증가해왔다. 리모델링 추진 단지는 2021년 12월 94곳(6만9085가구)에서 이듬해 6월 131곳(10만4850가구)으로 37곳(3만5765가구) 늘어났다.

하지만 정부가 지난 7일 특별법을 발표함에 따라 분위기가 달라졌다. 용적률을 최대 500%까지 높일 수 있게 되면 그만큼 일반분양을 늘려 사업비를 충당할 수 있게 되고, 안전진단 기준 완화로 속도까지 빨라질 수 있게 된 것이다. 조합원들 사이에서 기왕이면 더 큰 이익을 남길 수 있는 재건축에 대한 목소리가 커진 이유다. 실제 한국리모델링협회에 따르면 올해 1월 기준 전국 리모델링 추진 단지는 138곳(11만2144)가구로 집계된다. 윤석열 정부 출범 직후인 같은 해 6월 131곳보다 7곳 늘긴 했지만, 증가폭이 급감한 것이다.

분당 정자동 노후단지 곳곳에는 재건축 추진에 대한 움직임을 엿볼 수 있었다.[사진=곽민재 기자]

상황이 급변하면서 지난해 고양시 최초로 리모델링 조합이 설립된 일산서구 강선마을14단지에서도 리모델링에 대한 반대 움직임이 나타나고 있다. 정비 업계에 따르면 1기 신도시 특별법 발표 이후 이 단지의 일부 주민들이 재건축 추진을 요구하며 ‘리모델링 반대 동의서’를 모으고 있는 것으로 알려졌다. 이 단지 인근의 한 공인중개사사무소 대표 B씨는 “정부의 특별법 발표 이후 상황이 급격하게 바뀌자 리모델링보다 재건축이 더 이득이라는 주민들의 판단이 있는 것 같다”며 “리모델링 조합을 취소하더라도 재건축을 추진해야 한다는 목소리가 커지고 있다”고 했다.

조합원들 사이에서 리모델링 사업의 분담금 부담에 대한 우려가 커지는 것도 재건축 목소리가 커지는 배경이다. 리모델링은 일반분양 물량이 적어 공사비가 늘어날수록 조합원들도 덩달아 분담금이 늘어나는 구조인데, 주택시장 침체 상황에서 원자잿값, 인건비, 금리 상승 여파로 공사비가 급격히 오름에 따라 그만큼 조합원들이 내야 하는 분담금이 늘어날 가능성이 커졌기 때문이다.

이동훈 한국리모델링협회 정책법규위원장은 “주민 입장에서도 내야 할 분담금이 체감상 10~20% 늘게 되면 부담을 느낄 수 있다"며 “리모델링 조합을 설립하려면 조합원 3분의2 이상의 동의가 있어야 하는데, 상황이 좋았을 때도 길게는 6개월까지 걸리는 등 쉽지 않았는데 시장이 움츠러든 현재는 리모델링을 추진하는 게 쉽지는 않아 보인다”고 했다.

다만 재건축 사업의 대표적인 대못으로 지목되는 재초환이 여전히 남아 있어 리모델링 추진 단지들의 셈법은 더욱 복잡해질 전망이다. 정부는 리모델링 사업과 달리 재건축 사업을 거치며 오른 집값에서 건축비 등 개발비용과 평균 집값 상승분을 뺀 초과 이익에 대해 세금을 매겨 환수하고 있다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “사업성 측면에서 재건축이 리모델링보다 나은 게 사실이지만, 기존 재초환이 그대로 적용되면 사업 지체 가능성이 커질 수 있어 정비사업을 추진하는 단지들의 관망세가 당분간 이어질 것”이라고 전망했다.

곽민재 기자 mjkwak@asiae.co.kr