[실전재테크] 분양가 상한제 청약, 저렴하지만…'선곰후당' 필요

낮은 분양가만큼 제약조건 많아
의무 거주기간 있어 갭투자 불가능
최소 3년~10년 전매제한 기간

[이미지출처=연합뉴스]

[아시아경제 황서율 기자] 서울 및 수도권 주요 지역은 분양가상한제를 적용받는다. 저렴한 분양가에 한 번 도전해볼까 싶은 생각도 들겠지만 분양가상한제 청약 물량 접수엔 ‘선당후곰(먼저 당첨되고 나중에 고민)’이 아니라 ‘선곰후당(먼저 고민하고 나중에 당첨)’하는 태도가 필요하다. 낮은 분양가만큼이나 제약조건도 많기 때문이다.

분양가상한제는 공동주택의 분양가를 택지비와 건축비를 합한 가격 이하로 공급해야 하는 제도다. 공공택지나 민간택지 가운데 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 지정된 지역에 분양가상한제가 적용돼 시세보다 저렴하게 분양가가 설정된다.

올해 서울지역에서 분양가상한제가 적용된 서울 영등포구 ‘센트레빌 아스테리움 영등포(전용면적 60㎡)’의 경우 분양가가 최고 6억7100만원이다. 이 일대 ‘경남아너스빌’ 동일 면적 매물은 1998년에 지어진 구축임에도 지난달 10억700만원에 실거래됐다.

그러다보니 다른 청약 지역에 비해 인기도 많은 편이다. ‘센트레빌 아스테리움 영등포(60㎡)’는 1순위 청약에서 20가구 모집에 7938명이 몰리며 396.9대 1의 경쟁률을 나타냈다. 당첨 가점 역시 84점 만점에 최저 69점~최고 78점으로 높게 형성됐다.

하지만 시세보다 저렴한 분양가에 무턱대고 청약 신청부터 한다면 낭패를 보기 십상이다. 분양가상한제가 적용된 공동주택의 경우 당첨 시 의무거주기간이 있다는 점을 주의해야 한다.

공공택지에 공급되는 주택의 경우 최소 3년~최대 5년, 공공택지 외의 택지에서 공급되는 주택의 경우 최소 2년~최대 3년을 의무거주 해야 한다. 따라서 이 경우 전세를 끼고 잔금을 치르는 갭투자가 불가능해 대출 등을 통한 자금 조달 계획을 분명히 세워야 한다.

자금조달계획을 세울 때 지난 1월3일부터 개인별 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 시행으로 총 부채가 2억원이 넘는 차주의 경우 DSR 40%가 적용된다는 점도 유념해야 한다. 아파트 잔금대출 역시 주택담보대출로 분류돼 DSR 산정에 필요한 총 대출액에 포함되기 때문이다.

또 ‘분양가상한제’ 단지는 전매제한 기간이 있어 최소 3년~최대 10년까지 주택을 매매·증여할 수 없다. 전매란 구입한 부동산을 단기적 이익을 목적으로 다시 파는 행위를 말한다.

만약 의무거주기간, 전매제한 기간을 지키지 않거나 자금을 조달하지 못해 부적격 처리 혹은 당첨 취소가 됐을 때 10년의 재당첨 제한 기간이 있어 앞으로의 청약에도 불이익이 있다.

같은 지역이라도 분양가상한제 적용 여부는 다를 수 있다. 가령 서울 노원구에서는 상계동·월계동·중계동·하계동이 2019년 12월17일부터 분양가상한제 적용 지역으로 지정돼 있다. 따라서 청약을 원하는 단지의 모집 공고문을 꼼꼼히 살펴보는 것이 가장 중요하다.