[실전 재테크]저렴한 분양가에 세제 혜택…규제 피해 뭉칫돈 '지식산업센터' 몰린다

3.3㎥ 당 분양가 1000만원 이하
분양 매매가 70~80% 대출 가능
강화된 종부세 양도세도 제외

과잉공급은 경계
입주 기업체 배후수요 파악하고
역세권 등 입지 따져봐야

[아시아경제 김혜민 기자] 정부의 고강도 부동산 규제 속에서도 지속되는 저금리 기조에 부동산 ‘틈새시장’으로 지식산업센터(옛 아파트형 공장)가 관심을 끌고 있다. 초기 투자 비용이 적은데다 부동산 규제에서 비껴나 있고 세금 혜택까지 누릴 수 있어 재테크나 은퇴준비 수단으로 찾는 이들이 늘었다.

지식산업센터는 한 건물에 제조업과 지식산업·정보통신사업 기업과 지원시설이 입주할 수 있는 3층 이상 집합건축물을 말한다. 일반 빌딩이나 아파트처럼 생겼지만 내부엔 사무실과 공장이 들어선 형태다. 수도권의 제조업 활성화와 중소 제조업체의 입지 문제를 해결하기 위해 만들었지만 문화시설까지 입점할 수 있게 되면서 이미지가 크게 개선됐다. 흔히 ‘아파트형 공장’으로 불리다가 현재는 지식산업센터로 이름을 바꾸는 추세다.

◆분양가 저렴…세제혜택도 누릴 수 있어=지식산업센터는 오피스텔이나 도시형 생활주택, 일반 상가 등에 비해 분양가가 저렴하다. 부동산114에 따르면 지난해 오피스텔의 3.3㎡당 분양가는 1163만원으로 집계됐다. 상가 1층의 분양가는 4500만원이 넘는다. 하지만 지식산업센터는 3.3㎡당 분양가가 대부분 1000만원 이하다.

이 때문에 저렴한 가격에 분양받아 시세차익을 누릴 수 있다. 성공사례로는 송파구 문정동에 위치한 문정역 테라타워가 꼽힌다. 이 곳은 지난해 10월 3.3㎡당 2052만원에 손바뀜 됐다. 5년 전인 2016년 10월 861만원 보다 138% 상승한 것이다. 테라타워 바로 옆에 위치한 문정 엠스테이도 같은 기간 915만원에서 1738만원으로 90%의 시세차익을 얻었다.

대출도 용이하다. 일반주택에 대한 대출규제가 강화되고 있지만 지식산업센터는 분양가와 매매가의 70~80%(투자자 70%, 법인 80%)까지 대출을 받을 수 있다. 또 ‘산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법’에 따라 각종 세제혜택을 받을 수 있다. 직접 사용할 경우 취득세 50%, 재산세는 37.5%까지 감면 혜택이 주어진다.

정부의 부동산 규제에서도 비껴나 있다. 앞서 정부는 주택의 세율을 인상하고, 오피스텔에도 세 부담을 늘렸다. 하지만 지식산업센터는 주택이 아니기 때문에 올해부터 강화된 종합부동산세, 양도세 중과에서 배제된다. 사무실이나 공장 용도이기 때문에 오피스텔 보다 관리비가 저렴하다. 또 기업이 장기 계약으로 입주하기 때문에 임대료가 밀리거나 공실 리스크도 적은 편이다.

◆넘치는 공급…묻지마 투자는 금물= 다만 지식산업센터가 인기를 끌면서 최근 공급과잉 우려도 제기된다. 덜컥 매수했다가 환금성이 떨어지거나 기업이 빠져나가는 낭패를 겪을 수도 있다는 얘기다. 실제 소형 지식산업센터나 교통이 열악한 곳은 기업이 빠져나가 공실 상태이거나 완공 후에도 입주업체를 구하지 못하는 경우가 있는 것으로 파악된다.

이 때문에 안정적인 수익 창출이 이뤄지기 위해선 수요 확보가 중요하다. 전문가들은 기업체나 종사자수가 몰려있어 시너지 효과를 낼 수 있고, 역에서 가깝고, 평단가가 주변 아파트 보다 현저히 낮은 지역인지를 고려해야 한다고 조언한다. 기업체 수요를 파악할 때 제조업과 지식산업·정보통신산업의 중소·벤처기업 등으로 입주가 제한된다는 점도 잊지 말아야 한다.

지식산업센터는 입주 가능한 업종의 사업자만 분양을 받을 수 있도록 분양대상에도 제한이 있다. 임대가 목적이라고 해도 사업자등록을 해야 분양을 받을 수 있다. 세제 혜택 광고에도 주의가 필요하다. 취득세와 재산세를 감면받으려면 분양 이후 5년 동안 보유해야 한다. 임대나 매각, 증여 등 다른 용도로 사용할 경우 감면 받은 세액을 돌려내야 한다.

지식산업센터 내 상가에 투자할 경우에는 일반투자자로 분류되기 때문에 세제혜택이 없다. 투자 위험성을 줄이기 위해 상층부 업무시설의 계약률도 확인해봐야 한다. 주변에 아파트 등이 있는지 외부 소비수요 유입이 가능한 입지인지도 따져봐야 한다.

조현택 상가정보연구소 연구원은 "1인 및 소규모 기업이 증가하며 소형 오피스 수요가 높아져 지식산업센터는 비교적 안전한 수익형 부동산 투자처로 평가받고 있다"며 "다만 일부 지식산업센터 분양 성적은 좋지 않아 입지, 교통환경 등의 요소가 더욱 중요해지고 있다"고 말했다.