[시시비비]부동산 정책 변화로 공급을 최우선 해야

요즘 세 명만 보이면 하는 이야기 주제들이 있다. 둘 중 하나인데, 부동산 아니면 주식이다. 부동산에 관해 이야기하는 것은 투자 수익률을 계산하는 것이 아니라 이제 내 생에 내 집은 물 건너갔다는 이야기가 대부분이다.

부동산은 이미 2017년 중반 이후 서울을 비롯한 주요 도시들의 아파트 가격이 급상승했다. 2017년 8월과 올해 5월의 아파트 가격대 분포를 보면 6억원 이하 아파트 수는 절반으로 줄고 6억~9억원 아파트 수는 10%, 9억원 초과 아파트 수는 두 배로 늘었다. 이제 세입자들은 거의 임금소득으로 집을 사는 것은 불가능하고, 대출을 내도 자가를 마련하기 어렵다. 남은 것은 청약밖에 없기 때문에 젊은 층에서도 청약 광풍이 부는 상황이다. 서울의 주택 보급률은 약 96%로 전국 약 104%에 비해 낮은 편이고 자가 보유율은 약 43%로 전국 약 61%보다 낮은 점에서 1가구 다주택자가 많은 것으로 나타난다. 즉 누군가는 집을 여러 채 보유하고 있다는 의미가 된다.

먼저 임대사업자 혜택을 과감하게 축소해야 한다. 정부는 2017년 임대사업자 등록을 하면 취득세ㆍ재산세 등 지방세 감면, 양도소득세 중과 배제ㆍ장기보유 특별공제 적용, 종합부동산세 합산 배제, 건강보험료 감면 등 혜택을 부여했다. 2018년 9월에 등록 임대주택 양도세 감면 가액 기준 신설, 조정대상지역 신규 취득 임대주택 종합부동산세 과세, 투기지역ㆍ투기과열지구 내 임대사업자 대출 주택담보대출비율(LTV) 40%를 적용했다.

지난달 임대사업자에 대한 주택담보대출 전면 금지, 재건축 단지 2년 실거주를 통한 조합원 청약 가능 등 대책이 나왔다. 이 사이에 등록 임대사업자는 2017년 26만1000명에서 올해 1분기 51만1000명으로 약 25만명 증가했고, 주택은 같은 기간 98만채에서 157만채로 약 59만채 증가했다. 즉 1명당 2.4채 증가했다. 2018년 9월에 세제 혜택을 일부 없앴지만 이미 2017년 대비 38만채가 증가한 상황이었다. 임대사업자 혜택은 충분히 줬으니 이제라도 다시 원상 복구를 할 시점이 됐다.

또한 주택 공급을 확대해야 한다. 올해 서울 아파트 약 4만가구, 2021년 약 2만가구 등으로 입주 물량이 대폭 줄어든다. 당연히 주택 공급이 줄어드는 상황에서 청약에 당첨이 되면 바로 로또다. 젊은 층이 뛰어들 수밖에 없는 상황이다. 기존 서울 내 가로정비사업, 준공업지역 용적률 상향, 역세권 공공임대사업, 유휴부지 내 공공주택을 포함한 복합개발 등은 바로 시작하더라도 최소 3년은 걸리며 규모도 크지 않다. 따라서 대규모 재건축이나 재개발 조건을 대폭 완화해 공급을 증가시켜야 한다.

여기에 주택 투기 세력을 방지하는 정책들이 나와야 한다. 1가구 2주택 이상에 대해 정부의 직접 개입이 이뤄지면 된다. 재건축초과이익환수제, 주택거래신고제 도입, 투기지역 및 투기과열지구 지정, 분양가상한제 등이 직접 개입의 대표적인 사례이며 주택 가격 안정화에 나쁜 정책일 수 없다. 분양가상한제가 도입된 현재, 재건축에 대한 규제를 푼다면 초과이익환수제를 강하게 할 필요가 있다. 부담금 산정 방식에서 종합부동산세처럼 공시지가를 현실화해 시가에 가까운 수준까지 올려야 한다.

1가구 2주택 이상에 대해 강한 누진 보유세를 매길 필요가 있다. 민간 보유 부동산 총액 대비 보유세 금액 비율인 국내 보유세 실효세율도 영국, 일본, 프랑스 등 주요국에 비해 20~30% 수준이며 경제협력개발기구(OECD) 평균보다 많이 낮다. 부동산 거래에 대한 데이터가 발달하고 4차산업 시대인 이때 아파트 가구 간 담합 등에 대해서도 감시할 필요가 있다.

김상봉 한성대 경제학과 교수