'줄 잇는 공급' 수도권 상업용 부동산, 수익성 훼손 '경고등'

지난해 서울·경기 분양 물량 전년 대비 약 11% 증가
수요 정체에도 공급 늘어, 자본 수익률 ↓

[아시아경제 임철영 기자] 수도권 일대 상업용 부동산시장의 수익성에 노란 신호가 켜졌다. 상업용 부동산 수요 정체에도 서울과 경기 지역의 경우 신규 공급 물량이 늘면서 수익률 하락 가능성이 커졌기 때문이다.

23일 한국감정원과 부동산114 등 부동산업계에 따르면 지난해 전국에서 분양한 상가 물량은 1만7636실로 2017년 대비 5% 감소했다. 하지만 서울의 상가 분양 물량은 전년 대비 10.9% 늘어난 1992실, 경기는 11.1% 늘어난 1만342실로 집계됐다.

경기 지역의 경우 상가 분양 물량이 2017년과 2018년 연속으로 급격하게 늘어나면서 수익률 악화 가능성이 커졌다. 실제 경기 지역 공실이 증가하면서 집합상가 자본 수익률은 지난해 3분기 0.67%에서 4분기 0.57%로 떨어졌다. 자본 수익률 악화는 단계적으로 공실 증가와 임대료 하락에 따라 소득 수익률 하락으로 이어진다.

특히 경기 신도시에 위치한 집합상가의 자본 수익률이 급격하게 꺾였다. 용인시 동백지구 집합상가 자본 수익률은 지난해 2분기 0.95%로 1% 선에 근접했으나 4분기 0.45%로 급감했다. 동탄센트럴파크 집합상가의 자본 수익률도 지난해 3분기 1.28%를 기록했으나 4분기 0.61%로 절반 이하로 떨어졌다. 같은 기간 안산시 고잔신도시 집합상가의 수익률은 0.73%에서 0.38%로 미끄러졌다.

서울에서는 지역별로 온도 차가 났다. 동대문, 서울역, 종로 상권을 포함하는 도심 상권과 강남대로, 도산대로, 서초, 신사역 등 강남 상권 집합상가는 자본 수익률이 지난해 4분기 각각 0.71, 1.40%로 지난해 내내 상승세를 이어갔지만 공급이 많았던 영등포ㆍ신촌 상권, 건대입구, 목동, 노원역, 수유 등 기타 상권의 수익률은 지난해 4분기부터 꺾였다.

공급 증가에 따른 수익률 훼손 우려는 올해도 이어질 전망이다. 전체 상업용 부동산시장의 공급과 수요를 가늠해볼 수 있는 전국의 오피스텔 공급 물량은 올해 약 8만2500실로 2004년 이후 15년 만에 최다를 기록할 전망이다. 특히 경기 하남시와 고양시의 오피스텔 입주 물량은 7000실을 웃돌고, 시흥시 역시 4000실을 넘어선다. 일각에서는 경기에 풀리는 물량만 전국의 절반에 달할 것이라는 관측이 나오기도 했다.

이에 업계 전문가들은 꼼꼼한 옥석 가리기가 필요한 시기라고 조언했다. 입지가 좋은 물건이라도 높은 분양 가격과 대출 규제를 비롯해 임대차보호법 강화로 매력이 떨어질 가능성이 있는 만큼 신중한 선택이 필요하다는 설명이다. 지난해 4분기 전국 상가 분양 가격은 1층을 기준으로 ㎡당 876만원으로 3분기 대비 3.1% 하락했으나 서울의 분양 가격은 1521만원으로 7.6% 상승했고, 경기 역시 963만원으로 3.5% 높아졌다.

부동산업계 관계자는 "위축되는 수요와 상관없이 상업용 부동산 공급이 경기와 서울을 중심으로 꾸준히 이어질 가능성이 있다"면서 "무분별한 공급이 수익성 악화로 이어질 가능성이 커지고 있는 만큼 입지를 더욱 꼼꼼하게 따진 후 신중하게 투자를 결정해야 할 시기"고 강조했다.