[경매집] 고수들이 관심 갖는 유치권

원만히 해결 땐 수익률 올라가고 경쟁률 낮아
등기로 확인 불가…현장조사로 점유자부터 파악

[아시아경제 박민규 기자] 부동산 경매에 뛰어들기 전에 꼼꼼히 따져 봐야 할 문제 중 하나가 유치권이다. 유치권은 타인의 물건이나 부동산에 대해 받을 돈이 있는 경우 채무를 해결할 때까지 해당 물건이나 부동산을 보관하는 권리를 말한다. 예를 들어 세탁소에 옷을 맡기고 세탁비를 지불하지 않았을 때 이 비용을 받을 때까지 옷을 돌려주지 않고 보관하는 것이다.

부동산에서 유치권은 건축이나 리모델링 및 보수·인테리어 공사 등을 하고 공사비를 지불하지 않아 시공자가 해당 부동산을 점유하는 것을 말한다. 부동산 경매 물건 중 유치권이 신고된 물건이 증가하는 추세인데, 그중 80%가량이 허위이거나 실제보다 공사비를 부풀리는 것으로 파악된다. 이처럼 가짜 유치권이 많긴 하지만 실제 유치권이 성립되는 물건에 잘못 입찰했다가 낭패를 볼 수 있으니 사전에 잘 알아봐야 한다.

유치권은 등기상에 나타나는 권리가 아니기 때문에 파악하기 쉽지 않다. 이뿐 아니라 허위인지 진짜인지 명확한 답을 내기가 어렵고 경우에 따라 결과가 달라질 수 있어 까다로운 문제다. 보통 유치권자가 주장하는 금액은 수천만원에서 수억원에 이른다. 유치권 신고가 있을 경우 해당 경매 물건은 유찰되는 경우가 많고 자연히 낙찰가도 낮아지게 된다. 반대로 생각해 보면 유치권만 해결할 수 있다면 수익률이 올라가는 셈이다. 이 때문에 경매 고수들 사이에서는 경쟁률이 낮고 수익률이 높은 유치권 물건이 관심의 대상이 된다. 하지만 유치권에 대해 법리적으로 충분히 이해한 상태에서 접근해야 한다. 유치권 성립 여부를 파악하기 위해 현장을 뛰어다니면서 관계자나 이웃 등을 만나 정보를 수집하는 일도 필수다.

유치권은 등기상으로는 확인이 불가능하고, 현장에 가 보면 유치권을 행사하는 현수막이 걸려 있거나 ‘유치권 행사 중’이라는 글이 벽에 쓰여 있는 경우가 많다. 유치권자는 우선변제권이 없어 경매에서 배당을 받지는 못한다. 하지만 유치권이 낙찰자에게 인수되기 때문에 새 주인에게 변제를 요구하거나 기존 주인에게 돌아갈 배당금이 있을 경우 이 돈을 압류할 목적으로 경매를 신청할 수 있다.

유치권은 당사자의 의사와 관계없이 일정 요건을 갖추면 법률상 인정되는 담보물이다. 정당한 유치권자는 변제를 받을 때까지 인도를 거절할 수 있지만 허위 유치권자는 공무집행방해로 형사고발될 수 있다.

유치권 관련 현장 조사 시에는 우선 점유자가 누구인지 파악해야 한다. 유치권이 성립하려면 유치권자가 직간접적으로 해당 물건을 점유하고 있어야 하므로 현재 살고 있는 사람이 소유자나 임차인이라면 유치권이 성립하지 않는다. 내부를 볼 수 있다면 어떤 공사가 이뤄졌는지 확인한 뒤 시세와 수요가 어느 정도인지 알아본다. 유치권자가 주장하는 금액을 모두 물어준다는 가정 하에 시세와 입찰 최저가의 격차를 따져 본 다음 경매에 참가할지를 결정해야 한다. 유치권이 성립하지 않거나 적절한 선에서 합의가 가능한 상황이라면 관심을 가져 볼 만하다.

<도움말=지지옥션>