[부동산, 학군 프리미엄] 불변의 8학군 상징성, ‘강남 불패’ 신화의 토대

1980년대 8학군 명성, 교육제도 개편해도 상징성 그대로…강남 집값 30년간 16배 상승, 강북 7배 상승

[아시아경제 류정민 기자]

집값과 학군은 복잡 미묘한 ‘함수’ 관계다. 이른바 ‘학군 프리미엄’은 집값 상승을 견인한다. 교육환경이 더 좋은 곳에 아이를 보내고 싶은 부모의 마음은 시대가 바뀌어도 달라지지 않는다. 8학군은 이미 역사 속에 사라졌지만 여전히 ‘강남 불패’ 신화의 토대가 되고 있다. 부동산 시장의 학군 프리미엄, 그 실태와 원인을 진단해본다. -편집자주

‘서울 영동고 78명, 경기고 74명, 상문고 58명….’ 1984년 서울대 합격생을 많이 배출한 고등학교 순위에서 강남 8학군이 돌풍을 일으켰다. 전국 ‘TOP 10’ 순위에서 3곳이 8학군 고교였다. 서울고, 휘문고, 세화여고 등 8학군에 속한 다른 고교의 기세도 만만치 않았다.

8학군은 자녀를 둔 모든 부모의 공통 소원인 서울대 입학의 꿈을 실현해주는 공간으로 떠올랐다. 8학군 돌풍은 예견된 결과였다. 1970년대 후반부터 고교 명문 경기고, 휘문고, 서울고 등이 강북에서 강남으로 주소지를 옮기면서 강남은 교육의 메카로 급부상했다.

강남 8학군이라는 개념이 등장한 것은 1978년이지만 1980년 거주지 중심의 완전학군제 도입이 8학군 위상을 굳건히 한 계기였다. 서울을 지역에 따라 9개 학군으로 나누고 거주지 주변 고교로 진학하는 길을 터놓자 이른바 명문고 주변으로 주소를 옮기려는 이들이 증가했다.

관심의 초점은 단연 8학군으로 불린 강남이었다. 서울 강북에 사는 사람도 강남에 있는 친척·지인에게 부탁해 자녀의 주소를 그쪽으로 옮겼다. 장관 인사청문회에서 단골 메뉴로 등장하는 위장전입은 한국의 전통적인 ‘자녀 교육열’과 관련이 깊다.

8학군 열풍이 가라앉지 않으면서 강남 쪽으로 이사하려는 수요는 늘어났고 자연스럽게 부동산 시장 가격 상승의 요인으로 작용했다. 경제정의실천시민연합이 서울 주요 지역의 아파트값 변화를 분석한 결과 강남 아파트값은 30년 만에 16배 상승했다.

강남 아파트는 3.3㎡당 285만원에서 4536만원으로 16배나 상승했다. 강북 아파트는 2017년 2월 3.3㎡당 2163만원으로, 1988년 315만원보다 7배 올랐다. 강북 아파트도 많이 올랐지만 상대적으로 강남 아파트 상승률이 높았다.

경실련 부동산감시팀 최승섭 부장은 “1990년대 중반까지만 해도 강북의 집값이 강남보다 비쌌지만 학군 등 교육환경과 도시계획시설 등 다양한 원인에 따라 강남 집값이 더 많이 뛰었다”고 설명했다.

서울 강남 아파트값은 일반 직장인의 월급 상승률이나 물가상승률과는 비교할 수 없을 정도로 큰 폭으로 뛰었다. 최근 부동산 시장을 주도하는 강남 재건축 단지의 경우 3.3㎡당 5000만원 안팎까지 상승했다. 15억 안팎은 준비해야 강남 중소형 아파트를 분양받을 수 있다는 얘기다.

역대 정부에서는 약속이라도 한 것처럼 집값을 잡겠다고 공언했다. 강남 집값에 민감하게 반응하면서 다양한 대책을 마련한 것도 공통점이다. 각종 규제 정책을 통해 집값을 잡으려는 정부도 있었고, 강남 분양 물량을 대거 늘리면서 공급 확대를 통한 가격 안정화를 추구한 정부도 있었다.

결과는 대부분 실패로 끝났다. 잠깐 강남 부동산 시장이 잠잠한 모습을 보이다가도 시간이 지나면 조금씩 꿈틀대는 모습이 반복됐다. 결국 우상향 곡선을 향해 달려가고 있다는 얘기다.

이른바 강남 불패의 공식이 완성된 것을 놓고 학군 프리미엄에 원인을 찾는 이들도 있다. 명문고가 모여 있는 강남 쪽에 아이를 보내려는 부모는 여전히 많고 그 결과 강남 집값은 점점 뛰고 있다는 분석이다.

흥미로운 대목은 과거 위용을 떨쳤던 강남 8학군은 이미 사라진 개념이라는 점이다. 서울시교육청에 따르면 일반 고교의 경우 1단계 단일학교군, 2단계 일반학교군, 3단계 통합학교군 등 3단계 전형으로 이뤄진다.

단일학교군은 서울을 전 지역으로 하는 학교군으로서 2개 학교를 선택해 추첨을 통해 정원의 20%를 뽑는다. 일반학교군은 예를 들어 강남(강남구, 서초구), 강동-송파(강동구, 송파구) 등 지역별로 11개 학교군으로 나눈 뒤 2개교를 지원해 전산추첨으로 정원의 40%를 배정하는 방식이다. 통합학교군은 서로 인접한 2개의 일반학교군을 단위로 하는 학교군으로서 정원의 40%를 전산 추첨해 학생을 배정한다.

이처럼 단일학교군-일반학교군-통합학교군으로 나누는 방식은 2008년 도입된 방안이다. 구체적인 실행 방안을 놓고 일부 변화가 있었지만 큰 틀에서는 10년 전 제도가 현재까지 이어지고 있는 셈이다.

강남 선호 현상은 여전히 변함이 없다. 한 번 형성된 8학군 신화는 쉽게 꺾이지 않았다. 교육환경 프리미엄은 여전히 강남의 집값을 떠받치는 요인이 되고 있다.

조은상 부동산써브 리서치팀장은 “지금은 학원 시설 등을 고려한 교육 프리미엄이 부동산 시장에 영향을 준다”면서 “대치동 학원가를 더 가깝게 이용할 수 있다는 점도 장점이고 명문고의 위상도 여전하다는 점에서 강남에 대한 관심이 계속되고 있다”고 설명했다.

류정민 기자 jmryu@asiae.co.kr