[포럼]부동산 정책, 규제는 정확한 진단·해법이 아니다

두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원

[아시아경제]문재인 정부가 출범 후 첫 정책으로 부동산대책을 언급한 것은 그만큼 긴급하고도 심각하다는 상황 판단에 따른 것으로 볼 수 있다. 하지만 구체적 내용을 보면 서울 등 수도권 일부지역을 벗어난 이들에겐 낯선 느낌을 지우기 어렵다. 우리나라는 내 집 마련에 대한 애착이 큰 편이다. 대출로 힘들게 집을 마련한 이들은 집값이 떨어질까 걱정이고, 집이 없는 이들은 집주인이 전ㆍ월세를 턱없이 올리지나 않을까 조바심에 잠 못 이루는 모습, 이것이 대한민국의 현주소다. 이런 배경 때문에 과거 정부도 관례처럼 부동산대책을 내놓았다. 지난 19일 정부가 내놓은 '주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 관리방안', 이른바 6ㆍ19대책도 이전 정부의 정책을 답습하는 것은 아닐지 모를 일이다.

현재 나라 안팎의 상황은 녹록지 않다. 하반기 경기 회복 전망이 나오고 있지만 성급한 기대는 금물이다. 올 들어 미국에서는 3월에 이어 벌써 두 번째 금리인상을 단행했다. 이미 우리와 동일한 금리수준인데, 연내 추가 인상 가능성을 내비치고 있어 금리역전 가능성도 배제할 수 없다. 해외투자금의 유출 우려를 감안할 때 우리도 금리를 인상할 필요가 있지만, 가계와 기업에 돌아갈 부담이 만만찮기에 한국은행의 고민은 깊어지고 있다. 그런가 하면 시중의 단기 부동자금은 지난해 말 1000조원을 넘었다. 수익이 있는 곳이라면 언제라도 흘러들어 엄청난 영향력을 줄 수 있는 위협적 요인이다.

전국의 주택시장도 그 양상이 예전과는 많이 다르다. 수도권과 지방의 부동산경기 온도차가 극명하게 갈리는 양극화가 대표적이다. 또 하반기에 전국적으로 30만호가 넘는 입주물량이 대기 중이며, 내년과 그 이후까지 이어질 것으로 전망되고 있다. 상당 부분 지방에 몰려있고, 서울 등 일부 지역은 입주물량을 포함하더라도 수요에 비해 여전히 공급이 부족하다는 진단이다.

그렇다면 정책당국은 현재 주택시장에 대해 어떤 상황인식을 하고 있는가. 이번 6ㆍ19 대책을 이른바 '핀셋 규제'라고 명명한 데서도 알 수 있듯이 국내 부동산시장의 양극화에 대해서는 충분히 인식하고 있는 것으로 보인다. 그러나 서울 강남 4구 등의 지역을 중심으로 한 재건축 과열 현상의 원인에 대해서는 투기세력의 진입에 따른 결과로 단정하고 있는 듯하다.

재건축시장의 과열은 올해 말 초과이익환수제 유예 종료를 앞두고 부담을 회피하려는 단지들에 가수요까지 합세하면서 빚어낸 기형적 결과라고 보는 쪽이 유력하다. 당분간 서울 강남지역에 진입 수요를 만족시킬만한 충분한 물량을 기대하기는 어렵다. 도심지내 신규 택지 공급이 사실상 어렵기 때문이다. 유력한 대안으로 재건축과 재개발이 있지만 이 또한 도시재생 등 이런 저런 이유로 제약이 적지 않아 활성화는 요원한 편이다. 그래서 경쟁률이 치솟고 가격이 뛰는 것이다. 이런 현상을 두고 다시 규제로 억누르려고만 한다면 그 다음은 불문가지다.

규제가 능사는 아니다. 규제 중심의 단편적 대응책을 남발할 경우 오히려 장기 시장침체의 늪에 빠트리는 우(愚)를 범하기 쉽다. 수요가 있는 곳에 충분한 공급이라는 올바른 처방을 하면 시장은 안정을 되찾기 마련이다. 재건축과 재개발을 억제만 할 것이 아니라 수요가 있는 곳에는 장려하고, 필요한 경우 임대주택 공급과 같은 공적인 기능을 접목시키는 균형 감각이 절실히 요구된다. 또한 물리적 공급만이 아니라 수요층의 선택폭도 넓혀줘야 한다. 이를 위해서는 수요자가 정보의 불일치로 어려움을 겪지 않도록 충분하고도 정확하며 쉽게 접할 수 있는 주택공급정보 환경 구축도 필요하다.　

두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원