취득세 폭탄까지..엎친데 덮친 분양시장

행자부 "분양권 프리미엄에 취득세 부과" 지자체 통보..매수심리 더 위축될 듯

[아시아경제 조태진 기자]정부가 아파트 분양권 프리미엄(웃돈)을 과세표준에 포함시켜 취득세를 부과하고 나섰다. 그렇잖아도 주춤하던 아파트 분양시장에 차가운 바람이 몰아칠 태세다. 미국 금리인상, 정부의 주택담보대출 규제 강화 등으로 주택 매수 심리가 위축되는 판에 과세 강화 조치에 나선 것이다.

위례신도시와 동탄2신도시, 세종시 등 웃돈이 붙은 분양권을 사들인 일부 구매자들의 경우 예상보다 취득세가 두 배나 늘었다며 불만을 토로하고 있다.

18일 업계에 따르면 행정자치부는 분양권 웃돈을 취득세 과세표준에 반영하라는 지침을 지난해 11월9일 전국 지방자치단체에 통보한 것으로 나타났다. 행자부는 인천광역시, 세종시 등 일부 지방자치단체에서 분양권 웃돈에 대한 과세에 대한 유권해석을 내려달라는 요청에 따라 납세자 간 조세형평성을 제고하고 과세체계의 일관성을 확보하기 위해 이 같이 결정했다고 설명했다.

기존 지자체들은 분양권을 구입하는 방식으로 아파트를 취득한 경우 실거래가(분양가+옵션가격+웃돈) 중 웃돈을 제외한 가격을 기준으로 취득세를 부과했다. 주택 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세(전용면적 85㎡ 초과) 등 연동된 지방세를 포함해 거래금액이 6억원 미만의 경우 1.1~1.3%, 6억∼9억원 이하는 2.2~2.4%, 9억원 초과는 3.3~3.5%가 부과된다.

예컨대 전용 85㎡ 이하의 분양가 5억9000만원짜리 아파트를 웃돈 5000만원을 주고 샀다면 종전에는 분양가의 1.1%인 649만원의 취득세를 내면 됐다. 하지만 이제는 웃돈을 포함한 6억4000만원의 2.2%인 1408만원을 납부해야 한다. 예상치 못한 세부담이 1000만원 가까이 늘어나는 셈이다.

김은진 부동산114 리서치팀장은 "위례, 세종 등 일부 단지를 제외하고는 분양권에 웃돈이 형성되지 않고 있기 때문에 시장 전반에 끼치는 영향은 크지 않을 것으로 본다"며 "하지만 단기 주택 공급 과잉 우려 등으로 위축되고 있는 매수 심리에 세금 이슈가 더해져 더 악화될 가능성을 배제할 수 없다"고 말했다.

갑작스런 세금 폭탄으로 실제보다 낮은 가격으로 계약서를 쓰는 '다운계약' 등 부작용도 우려되고 있다. 분양권에 웃돈이 더해져 6억원을 조금 넘게 지불한 입주 예정자가 공인중개업소에 5억원대로 거래금액을 낮춰달라는 요구가 나올 수 있다는 것이다.

더구나 정부는 분양가 이하로 거래되는 분양권 거래에 대해 분양가를 기준으로 과세, 시장의 혼란과 형평성 논란을 자초했다. 정부는 분양가보다 낮게 거래된 경우에는 분양가를 기준으로 과세하고 높은 경우에만 실거래가로 과세하도록 했다.

시장에서는 "넌센스"라고 평가했다. 지나친 행정 편의주의가 아니냐는 비판도 제기된다. 한 세무사는 "과세의 근거와 기준이 명확해야 하는 데도 유리한 쪽만 취하는 것은 스스로 설득력을 깎아내리는 행위"라고 말했다.

이에대해 정부는 의도적인 다운계약 가능성 등을 감안, 분양가보다 낮은 마이너스 프리미엄 가격으로 취득세를 부과하기는 어렵다는 입장이다. 대법원이 지난 2008년 '최종 입주자가 분양가 이하로 분양권을 샀어도 중간 취득자가 낸 비용 역시 해당 물건을 취득한 직간접 비용에 포함된다'고 판시했다는 점을 들고 있다. 다만 필요할 경우 제도개선을 검토하겠다고도 밝혔다.