"미분양 증가는 자연발생적 수준…공급과잉 진단 시기상조"

주택산업硏 "악성 미분양은 전체의 2%에 불과"
"매매가격 급락·대규모 미분양 발생은 없을 것"

전국 미분양 추이.

[아시아경제 주상돈 기자] 최근 미분양 증가는 분양 물량 증가에 따른 자연발생적 수준으로 이를 공급과잉이라고 진단하는 것은 시기상조라는 주장이 또 나왔다. 미국 금리인상과 가계부채 문제에 따른 정부의 여신심사 강화에 매수심리 급랭 및 공급과잉에 대한 우려가 꾸준히 제기되자 한국감정원에 이어 이번엔 주택산업구원이 "공급과잉은 기우에 불과하다"는 분석을 내놓은 것이다.

13일 주산연은 '주택공급시장 점검-아파트시장을 중심으로' 보고서를 통해 "시장의 수용능력을 고려할 때 최근 평균 이상의 과대공급을 공급과잉으로 진단하는 것은 지나치다"고 주장했다.

앞서 지난 8일 감정원 부동산연구원이 브리핑을 통해 "2013~2022년의 신규주택 수요는 39만가구인데 2015~2017년 사이의 준공물량은 과거 준공부족분을 충분히 상쇄할 수 있는 수준이기 때문에 공급과잉 우려는 지나친 부정적 해석"이라는 분석과 같은 맥락이다.

노희순 주산연 책임연구원은 "시장의 수용능력은 이전의 공급 부족분과 규모, 수요 정도, 공급대비 미분양 및 증감, 청약경쟁률 등을 고려해야한다"며 "공급증가에도 시장 수용능력이 유지되기 때문에 2008년 전후처럼 매매가격이 분양시점 대비 15~30% 급락하거나 미분양이 16만가구에 달하는 등의 시장위기는 없을 것"이라고 진단했다.

입주물량 규모.

공급 선행지표인 인허가·분양물량은 늘었지만 공급 동행지표인 입주물량은 이전의 부족분 고려 시 여전히 과소 공급된 것으로 분석돼 공급과잉 가능성이 낮다는 것이다. 지난해 11월 기준 전국 주택 인허가 물량은 70만7395가구로 전년 말 대비 13.6% 증가했지만 2011년(71만가구), 2012년(72만가구)보다는 적다.

노 책임연구원은 "최근의 공급과잉우려는 공급자도 인식하고 있기 때문에 자체적인 조정가능성이 크고 인허가 물량의 증가가 즉각적인 공급증가로 이어지진 않을 것"이라며 "이전의 부족분 반영 시 과대공급량은 분양물량의 7.6%로 현재 미분양 대비 분양물량 비중인 9.6% 보다 낮기 때문에 시장의 수용부담은 크지 않다"고 말했다.

주산연은 향후 인허가·분양물량의 감소로 과대 공급물량은 시장 흡수 가능할 것으로 봤다. 최근 분양 호조로 지난해까지 대규모 택지개발지역의 상당 부분이 개발돼 가용택지 부족과 공공택지 개발 중단으로 추가적인 인허가가 제한적일 것이라는 전망과 공급자 대출제약 등에 따라 신규공급이 28~35% 감소할 것이라는 예상이 그 근거다.

또 향후 주택가격의 급락이나 미분양의 급격한 증가는 없을 것으로 봤다. 노 책임연구원은 "과잉공급 및 대출제약 등에 의해 투자수요는 위축될 수 있다"며 "다만 전세물량이 여전히 부족하고 2009년 이후 수도권을 중심으로 전세가율이 상승하고 있어 실수요자의 매매전환에 따른 수요가 일정부분 유지되면서 가격급락 가능은 낮다"고 설명했다.

현재 미분양 규모도 공급과잉을 우려할 만큼 많은 수준은 아니라고 봤다. 지난해 11월 기준 미분양 규모는 4만9724가구로 전월 대비 54.3% 증가했다. 하지만 이는 2001년 1월~지난해 11월의 평균(6만8960가구)의 72.1% 수준이고 최고점인 2009년 3월(16만5641가구)의 30% 수준에 불과하다는 것이다. 또 상대적으로 주택수급시장의 부담이 크고 시장심리에 영향이 커 악성 미분양으로 분류되는 준공 후 미분양이 지난해 11월 기준 2% 수준으로 지속적으로 감소하고 있다는 것이다.

노 책임연구원은 "최근 시장 상황을 공급과잉으로 진단하고 이에 대한 정책적 대응은 오히려 시장왜곡을 가져올 수 있다"며 "최근 시장심리 위축으로 거래 및 가격의 정체가 나타나고 있으나 장기화되지는 않을 것"이라고 전망했다. 이어 그는 "다만 일부지역에서 분양물량 증가와 미분양 비중 증가, 청약경쟁률 하락 등이 동시에 나타나고 있어 지속적인 모니터링과 공급조절이 필요하다"고 덧붙였다.

주상돈 기자 don@asiae.co.kr