[10년 후 주택시장]④재개발-2020년대 중반 되면 30%가 노후주택

[아시아경제 박철응 기자]최근 수도권 주택 시장에는 재개발 아파트 물량이 쏟아지고 있다. 성동, 동대문, 은평, 서대문 등 강북 지역의 뉴타운을 비롯한 재개발이 주를 이룬다.

지난한 추진 과정에서 좌초되지 않고 빛을 보는 곳들이다. 서울지역 683개 재개발 구역 중 36%인 245개가 주민 뜻에 따라 해제됐고, 나머지 438곳 중에서 111곳은 추진주체가 없다. 추진주체가 있는 곳 중에서 서울시가 '정상 추진'으로 분류한 곳은 절반에도 못 미친다.

2000년대 이후 뉴타운으로 상징되는 재개발 붐으로 전국이 들썩일 정도였다. 노후 주택 밀집지역을 전면 철거해서 고층 아파트를 짓는 방식이다.

낡은 집이 얼마나 늘어날 것인가만 따져보면 앞으로도 재개발 대상지는 훨씬 더 많아진다. 한국건설산업연구원에 따르면 30년 이상 노후 주택 비중은 2010년 9.7%였는데 2020년대 중반 이후에는 30%를 초과할 것으로 전망된다.

특히 단독주택의 경우 2010년 기준으로 1980년 이후 지어진 곳이 260만가구로 전체의 70% 수준이다. 연립ㆍ다세대주택 역시 절반 가량인 80만가구가 1980년 이후 지어졌다. 재개발의 잠재적 대상지가 크게 늘어나는 셈이다.

에너지 문제가 갈수록 중요해지면서 에너지 손실이 많은 노후 주택 정비 필요성도 더 크게 대두될 수밖에 없다. 임대주택 의무 건설 비율을 낮추는 등 정책적 지원도 힘을 보탠다.

하지만 뉴타운 실패 사례에서 보듯 중장기적으로 봤을 때 전면 철거 방식 재개발이 앞으로 10년간 이어지기는 어려울 것이란게 일반적 전망이다. 최근에는 고쳐서 쓰는 재생 방식이 새로운 정비 트렌드로 부상하고 있기도 하다. 이미 서울에서는 가로주택정비사업 등 뉴타운의 대안방식이 속속 도입되고 있다.

김덕례 주택산업연구원 연구위원은 "재개발이 성공하려면 분양가를 높게 받아야하는데 과거처럼 수익률을 보전할만큼 올리긴 어려울 것"이라며 "서울시의 마을만들기 사업이나 가로주택정비사업 같은 소규모 단위 정비가 활성화될 수밖에 없다. 현재 진행되고 있는 재개발 물량이 나온 이후에는 재개발 일반분양은 많지 않을 것"이라고 말했다.

박덕배 현대경제연구원 전문연구위원도 "한꺼번에 큰 뭉치로 재개발하기는 어려울 것"이라며 "목돈을 챙기겠다는 마음을 배제하고 소규모로, 또 아파트가 아닌 저층 주택 등으로 형태도 다양해질 전망"이라고 말했다.

물론 전면 철거 재개발 방식이 계속 활발히 이어지리라는 분석도 있다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "선진국에서도 1970년대에 철거 재개발 방식을 부정적으로 보고 재생 쪽으로 많이 갔지만 주민주도형이라 시간이 많이 걸리고 지지부진하다는 점 때문에 다시 철거 재개발을 많이 한다"면서 "한국 역시 교통이 좋고 수요가 많은 곳에서는 철거 재개발이 계속 진행될 것으로 본다"고 말했다.

김현아 건설산업연구원 건설경제연구실장은 "기술적으로만 놓고 보면 단독이나 연립주택을 대규모로 고치는 것이 허물고 다시 짓는 것만큼 많은 돈이 들 수 있다"면서 "다만 일반분양분을 시장에서 다 소화할 수 있을 것이냐를 생각해보면 조합원들의 추가 부담이 커지므로 점점 어려워진다고 봐야 한다"고 말했다.

박철응 기자 hero@asiae.co.kr