비소구 주택담보대출은 은행에 독 "서민금융으로 제한해야"

[아시아경제 이장현 기자] 정부가 금융규제 개혁방안으로 도입을 검토 중인 비소구 주택담보대출(이하 주담대)이 은행 자산건전성에 악영향을 미칠 수 있어 일부 취약계층을 위한 서민금융의 형태로 도입해야한다는 주장이 제기됐다.

24일 우리금융연구소 '비소구 주택담보대출 관련 주요 이슈와 과제(김수기 책임연구원)'에 따르면 비소구 주담대가 일반 채무자를 위한 제도로 도입되면 실효성이 떨어지고 이를 악용한 도덕적 해이가 발생할 수 있어 채무 취약계층에 한정할 필요가 있다.

비소구 주담대란 채무자가 채무를 이행하지 못했을 때 상환책임 범위가 담보물로 한정되는 대출이다. 따라서 담보물에 대한 강제집행 회수금액을 넘는 채무에 대해선 채무자의 상환책임이 면제된다.

예를 들어 채무자가 10억원의 주택을 담보로 은행에서 6억원을 빌렸다가 빚을 갚지 못했을 때, 주택 가치가 5억원으로 떨어지더라도 채권자인 은행은 강제집행 후 남은 1억원에 대해 채무자에게 상환을 요구할 수 없다. 이는 캘리포니아주 등 미국의 일부 주에서 채택하고 있는 제도다.

금융당국은 지난 7월10일 '금융규제 개혁방안'을 통해 비소구 주담대 시행을 검토하겠다고 밝힌 바 있다.

보고서는 비소구 주담대가 도입되면 은행이 담보물의 가격 하락 위험을 분담해 대출 책임이 증가하고, 따라서 은행 대출 중 주담대에 대한 쏠림이 완화되는 긍정적인 효과가 있을 것으로 내다봤다.

보고서는 "국내은행의 전체 가계대출 중 주담대 비중은 2001년말 53.8%에서 2014년 1분기말 68.7%로 14.9%포인트 높아졌으며, 최근까지도 상승세를 지속했다"며 "제도가 도입될 경우 상대적으로 안전한 자산으로 여겨지던 주담대의 회수 위험이 높아짐에 따라 주담대에 대한 쏠림이 어느 정도 완화될 것"이라고 전망했다.

보고서는 반면 주택가격이 하락하면 채무자의 도덕적 해이에 따라 전략적 채무불이행이 발생하고, 이는 은행 자산건전성을 저하시킬 위험이 있다고도 지적했다. 보고서는 "미국의 연구결과, 평균적으로 비소구 주담대의 채무불이행이 소구인 경우의 1.32배"라며 "고가 주택으로 갈수록 비소구 주담대의 채무불이행 정도가 높아지고 있는데 이는 채무자가 상환능력이 있음에도 불구하고 전략적 채무불이행을 택하기 때문"이라고 분석했다.

강제집행으로 다시 주택가격의 하락폭이 커지는 악순환도 문제다. 비소구 주담대 비중이 높은 지역의 주택가격 급락 때 전략적인 채무불이행이 급증해 채무자들이 담보주택을 무단방치하고 이런 악순환이 반복됨에 따라 지역 자체가 슬럼화되는 극단적인 사태가 발생할 가능성도 배제할 수 없는 것이다.

따라서 보고서는 비소구 주담대를 채무 취약계층을 보호하기 위한 서민금융 형태로 도입하는 것이 적합하다고 주장했다. 보고서는 "담보주택에 대한 강제집행 이후의 채권 부족액에 대해 추가적인 추심 또는 손해배상청구 없이 채권채무 관계를 종료시킴으로써 채무 취약계층의 경제적 재기 기회를 확대시키는 방안으로 활용될 수 있다"고 분석했다. 또 미국도 일부 주만 이 제도를 도입한 만큼 충분한 검증을 거칠 것을 요구했다.

일반 채무자에게는 비소구 주담대의 실효성이 떨어진다는 주장도 나왔다. 보고서는 "우리나라의 경우 담보인정비율(LTV)이 미국보다 높지 않아 주택 구입 시 채무자의 자기자본 투입액이 크기 때문에 일반 채무자를 위한 범용 상품으로서는 실효성이 떨어진다"고 내다봤다.

제도를 조기에 정착시키기 위해 은행의 위험부담을 경감시킬 수 있는 방안을 마련해 은행의 참여를 독려해야한다고도 지적했다. 보고서는 "국민주택기금을 활용하거나 유동화 조건부 비소구 주담대 등 은행의 자산건전성 악화 부담을 외부화시키는 방안을 모색할 필요가 있다"며 "주택금융공사, 대한주택보증 등 공적 보증기관을 통한 보증 방안도 고려할 수 있다"고 밝혔다.