부동산 매매 때 근저당권 범위 안 따지면 낭패!

신용대출도 근저당권 담보책임에 들어갈 수도…당국 "부동산 계약 때 담보범위 확인해야"

[아시아경제 이장현 기자] #. A씨는 경기 남양주시의 토지를 B씨로부터 매수하면서 B씨의 담보대출 6억5000만원도 인수하는 조건으로 매매계약을 했다. 그런데 막상 계약을 체결하고 보니 은행에서는 B씨의 신용대출 5000만원도 전액 상환해야 인수가 가능하다며 제동을 걸었다. 설상가상 B씨마저 연락 두절돼 A씨는 5000만원이라는 재산상 피해를 입었다.

근저당권이 설정된 부동산을 매수하면서 담보대출이 아닌 다른 대출까지 담보책임이 있다는 사실을 뒤늦게 알아 A씨처럼 피해를 입는 사례가 계속되고 있다.

29일 금융감독원에 따르면 부동산 매매과정에서 금융사로부터 담보효력이 미치는 대출내역을 제대로 확인하지 않아 분쟁을 겪는 사례가 지난해 23건, 올해 1~4월까지 6건이 발생했다. 금감원은 유사 분쟁을 막기 위해 현재 KB국민·IBK기업은행에서 담보범위를 서면으로 제공하는 ‘담보부동산의 피담보채무 확인서’ 제도를 전체 금융사로 확대실시하기로 했다.

분쟁이 잇따르는 이유는 먼저 담보대출에 대한 소비자와 은행의 인식이 달라서다.

소비자는 근저당권이 설정된 시점에서 받은 개별 담보대출에 한해 담보를 제공했다고 이해하고 신용대출의 경우 담보제공과 상관없다고 생각하지만, 은행은 담보대출과 신용대출은 실무상 용어일 뿐 담보책임을 구분하는 기준이 아니라는 입장이다.

따라서 은행은 근저당권의 피담보채무범위(담보책임)에 "한정근담보-일반자금대출"로 기재한 경우, 채무자가 일반자금대출 명목으로 받은 대출이라면 담보대출이든 신용대출이든 상관없이 담보책임에 포함하고 있다.

담보책임에 속하는 대출현황을 정확히 알려주지 않는 은행의 잘못도 크다.

근저당권이 설정된 부동산을 팔려는 채무자(매도인)가 은행에 담보책임이 있는 대출범위를 문의할 때 대부분 은행이 담보책임을 구두로만 확인해 주고 있어 분쟁의 원인이 되고 있는 것이다.

심지어 일부 은행이 매도인과 매수인 간 대출채무 승낙 때 근저당권변경 계약서를 작성하면서 담보범위를 서면으로 확정하고 있으나, 이미 부동산매매계약서가 작성된 이후라 매도인이 매수인에게 알려준 내용과 차이가 나는 경우도 있다.

분쟁을 막기 위해서는 부동산 매매 때 '담보부동산의 피담보채무 확인서'를 확인하는 것이 좋다. ‘피담보채무 확인서’는 채무자의 동의를 받아 근저당권이 설정된 부동산의 담보효력이 미치는 대출내역(피담보채무범위)을 부동산 매도인·매수인 등 이해관계인에게 서면으로 제공하는 것이다.

피담보채무 확인서는 채무자가 발급을 신청할 수 있으며 부동산 매수인이 신청할 땐 채무자에게 금융거래 제공 동의서를 받아 첨부해야한다.

또한 금감원은 공인중개사들에게도 협조공문을 보내 확인서 제도를 적극적으로 설명하도록 요청했다.