잘 따져봐야 손해 안본다.. 전세계약 7계명

[아시아경제 권용민 기자]#얼마전 살던 집 주인의 강요에 선뜻 이사를 하기로 한 A씨. 매물이 있다는 소식을 듣고 서둘러 중개업소를 찾아 가계약을 하고 본계약까지 치렀다. 그런데 일주일도 안돼 청천벽력같은 소리를 들었다. 급하게 계약한 집이 경매에 넘어가게 됐다는 것이다. 서류도 제대로 떼어보지 않고 집주인 말만 믿은게 화근이었다. 확정일자마저 대출은행보다 늦게 해놓는 바람에 꼼짝없이 전세금을 날리게 됐다.

전세 품귀현상이 심화되며 매물을 보기도 전에 ‘묻지마 계약’을 하는 사례마저 등장하고 있다. 하지만 전세 계약에는 위험 요소들이 많이 존재하기 때문에 여러가지를 일일이 꼼꼼하게 따져보지 않으면 A씨처럼 낭패를 당할 수 있다. 부동산정보업체 부동산써브는 14일 전세를 구할 때 주의해야 할 사항들을 조언했다.

◆물건 없을수록 발품 많이 팔아야= 매물을 구하기 힘든 때는 최대한 많은 중개업소를 방문해 물건을 확인해야 한다. 대기자 명단에 이름을 올려놓는 것도 큰 도움이 된다. 또 중개업소를 방문하지 않을 때에도 인터넷을 통해 수시로 물건을 검색해야 한다.

◆종류도 가리지 말아야= 단독·다세대는 아파트에 비해 비용이 저렴한 편이다. 특히 신축 다세대의 경우 내부 구조와 인테리어 등이 아파트와 비슷하기 때문에 대용으로 고려해볼 만하다. 하지만 주차와 보안 등은 아파트보다 떨어질 수 있기 때문에 이 부분은 잘 살펴봐야 한다.

◆집을 골랐으면 기본 서류 확인은 필수=등기부등본을 열람하면 소유자 확인과 근저당권, 가압류 등 권리 관계를 확인할 수 있다. 만약 집을 담보로 은행에서 대출을 받았다면 대출금액과 전월세 보증금을 합한 금액이 현재 매매 시세의 70%가 넘는지 확인해야 한다. 집이 경매에 넘어갈 경우 시세보다 보통 20% 이상 저렴한 가격에 낙찰되기 때문에 보증금을 보전하려면 매매 시세의 70%를 넘지 않아야 안전하기 때문이다.

◆계약은 되도록 소유자와 직접 하는 것이 안전= 계약은 되도록 소유자와 직접 하는 것이 안전하다. 계약 체결 시 소유자와 계약하는 당사자가 같은 사람인지 인적사항 등을 살펴봐야한다. 소유자가 아닌 대리인과 계약을 체결해야 한다면 반드시 위임장과 인감증명서를 받아야 한다. 계약금은 소유자 계좌로 입금하는 것이 좋다. 특히 대리인과 계약을 했더라도 계약금은 소유자 계좌로 입금해야 분쟁의 소지를 줄일 수 있다.

◆요구사항이 있으면 계약서 특약으로= 계약 시 소유자에게 요구사항이 있으면 계약서 상 특약으로 명시하는 것이 좋다. 예를 들어 대출이 있는 경우 보증금 보전을 위해 전월세 보증금으로 대출 일부를 상환할 것을 요구할 수 있다.

◆계약 체결 후 대항력 갖춰야= 계약을 체결한 후에는 대항력을 갖추는 것이 중요하다. 대항력을 갖추면 주택이 경매로 넘어갔을 경우 각 순위에 따라 배당을 요구할 수 있다. 대항력은 확정일자와 전입신고, 점유를 마쳐야 발생한다. 확정일자는 임차주택 소재지의 읍면사무소, 동주민센터, 시군구청, 등기소 등에서 주택임대차계약서에 받으면 된다. 전입신고는 거주지 관할기관(동 주민센터 등)에 하면 된다. 주택을 인도받고 전입신고를 마치면 다음날 오전 0시부터 대항력이 발생한다. 또 보증금을 올려줬다면 올려준 금액에 대한 계약서의 확정일자를 새로 받아야 한다.