빈 사무실 늘어도 떨어지지 않는 임대료

[상반기 부동산 결산⑤]오피스
3.3㎡당 10만4750원으로 상승…대형빌딩 늘어 1분기 오피스공실률 4.5%로 증가

[아시아경제 박미주 기자]오피스 공실률이 계속 증가하고 있다. 올 상반기 오피스 공실률은 지난해 같은 기간보다 올랐다. 새 오피스 공급이 계속된 영향이다. 임대료도 소폭 상승했다. 하반기에도 이 같은 현상이 이어질 전망이다.

부동산114에 따르면 올 1분기 전체 오피스 공실률은 4.5%로 전분기보다 0.1%포인트 증가했다. 지난해 같은 분기보다는 1.0%포인트 늘었다. 환산임대료는 3.3㎡당 10만4750원로 전분기보다 975원, 지난해보다는 2446원 상승했다.

오피스 공실률 상승세는 2011년부터 지속됐다. 2011년 3분기 2.9%였던 공실률이 지난해 3월 4.1%가 되면서 처음으로 4%선을 넘어섰다. 월세를 1년치 보증금으로 변환한 환산임대료 상승세도 이어지고 있다. 2011년 2분기 처음으로 10만원 이상이 됐고 이후에도 한 번도 떨어지지 않았다.

대형오피스만을 대상으로 조사하는 교보리얼코 월간 자료에서도 이와 비슷한 경향이 나타난다. 교보리얼코에 따르면 올 1월 서울 오피스 공실률은 7.3%였다. 2월 7.2%로 잠시 낮아졌다가 3월 8.1%, 4월 8.0%, 5월 8.2%로 높아졌다. 지난해 5월 공실률 4.6%의 2배 수준에 육박한다. 임대료는 1월 1㎡당 23만2000원에서 5월 1㎡ 23만3000원으로 상승했다. 지난해 5월 임대료는 22만7000원이었다.

업체마다 새로 지은 오피스를 조사 대상에 포함시키느냐에 따라 공실률 수치가 달라질 수는 있다. 하지만 공실률 증가 추이는 비슷하다.

오피스 공실률 상승세 원인은 계속된 대형 오피스들의 공급과 경기 불황이다. 장용훈 부동산114 선임연구원은 "여의도와 도심 등에 프라임급 대형 오피스들이 연이어 공급되면서 이 같은 현상이 나타났다"며 "판교테크노밸리 같은 신규 업무지역의 등장도 서울 공실률 상승에 영향을 주고 있다"고 설명했다. 정혜진 교보리얼코 투자자문팀 연구원은 "올 상반기 대형 오피스 공급이 많았던 반면 경제 불황으로 기업 등 오피스 수요는 공급 대비 적었기 때문에 공실률이 높아졌다"고 분석했다.

공실이 많아지는데도 임대료가 오르는 것에 대해 장용훈 선임연구원은 "임대료는 떨어지지 않는 특징이 있다"면서 "공실이 있어도 임대료를 낮추면 전체 오피스에 대한 인식이 안 좋아지기 때문에 낮아지지 않는다"고 설명했다. 대신 인테리어를 해주거나 일부기간 렌탈프리 등의 간접적인 할인 혜택을 제공해주는 것으로 알려졌다.

올 하반기 오피스 시장도 상반기와 비슷한 추세를 보일 것으로 전망된다. 장 선임연구원은 "판교테크노밸리가 공급돼 강남 소재 IT기업들이 대거 판교로 이전을 추진 중"이라며 "하반기 이후로도 오피스 공급이 예정돼 있기 때문에 당분간 공실률 상승은 이어질 것으로 예상된다"고 말했다.

교보리얼코에 따르면 1분기에만 지하 6~지상 23층 연면적 4만991㎡ 규모의 '스테이트타워 광화문', 도곡동에 지하 6~지상 19층 3만9401㎡ '도곡동 업무시설', 동자동에 지하 9~지상 30층 연면적 7만2796㎡ '아스테리움 서울' 등의 대형오피스가 준공됐다. 2분기에도 잠실동에 지하6~지상30층 9만9141㎡ 규모의 '향군타워A동' 등이 문을 열었다. 하반기에는 순화동 N타워(5만1000㎡)를 시작으로 도렴24지구(3만9000㎡), 여의도 전경련회관(16만9000㎡) 등이 공급될 예정이다.