오피스텔 공급과잉?… “대학가엔 불황 없다”

[아시아경제 배경환 기자] 오피스텔 공급과잉에 따른 수익률 하락에도 대학가 오피스텔은 불황을 이겨내고 있다. 고정적인 대학생 임차 수요가 떠받쳐주는 데다 상권 발달로 유동인구가 풍부, 도심내 오피스텔에 비해 공실 우려가 낮은 이유에서다. 대학가 주변의 경우 오래전부터 임대시장이 형성돼 있고 신규 오피스텔이 들어설 부지는 부족하다. 최근들어 투자 수요가 늘면서 매매값이 오르며 수익률이 낮아졌지만 장기계약을 선호하는 대학생들로 인해 안정성은 여전히 높다는 평가다.

지하철2호선 이대역 일대 오피스텔 신촌 자이엘라는 최근 42대 1의 높은 경쟁률로 전 평형 마감됐다 / GS건설

11일 부동산정보업체 부동산114에 따르면 상반기 기준 서울 25개구의 오피스텔 평균 임대수익률은 5.55%다. 구별로는 최근 몇 년새 공급이 늘어난 강남, 서초, 송파 등 강남3구가 4.9~5.4%대로 서울 평균을 밑돌고 있다. 반면 대학가를 끼고 있는 지역은 경우가 다르다. 6.26%의 동대문구를 비롯해 ▲광진구(5.83%) ▲서대문구(5.78%) ▲종로구(5.43%) ▲성북구(5.2%) 등이 상위권을 차지하고 있다.

수익률에서는 동대문구가 뛰어난 반면 대학생 배후 수요와 상권 발달에서는 신촌~이대를 끼고 있는 서대문구가 유리하다. 여기에 원룸보다 높은 임대료를 부담할 수 있는 대학생 수요도 도심권보다 신촌 주변이 많다는게 전문가들의 분석이다. 실제 신촌·이대 주변에는 4개의 대학이 몰려있고 백화점 등 상권도 발달돼 대학생은 물론 상인 등의 임차수요가 다양하다. 연세대, 이화여대 등 대학생의 가계 소득 수준이 높은 편이어서 오피스텔에 거주하는 대학생들이 많다.

이같은 영향으로 신촌역 대로변에 위치한 르메이에르신촌5차, 신촌센트럴코업레지던스, 아이스페이스 등 오피스텔은 공실을 찾기 힘들다. 최근 지하철2호선 이대역 역세권에 위치한 GS건설 신촌자이엘라가 높은 청약경쟁률로 전 평형을 마감을 기록한 것도 이 때문이다.

종로, 성북, 동대문 일대의 도심 대학 밀집지역 주변에도 상대적으로 오피스텔 재고가 많지 않다. 종로구, 성북구 일대의 지하철 4호선 주변으로 성균관대, 한성대, 성신여대, 국민대가 위치하고 지하철6호선 역세권에 고려대가 있다. 동대문구 지하철 1호선 회기역~외대앞역 주변으로 경희대, 한국외국어대, 서울시립대 등이 몰려있지만 강남, 여의도 등 오피스 밀집지역처럼 규모가 있는 경우는 드물다. 대부분 100가구 미만의 소규모 오피스텔이고 학교와 가까운 곳은 재고가 없는 편이다. 이곳의 대학생들은 대부분 오피스텔보다는 원룸이나 하숙 주택에 거주한다.

화양동 건국대와 군자동 세종대가 속해있는 광진구도 상황은 비슷하다. 일대 오피스텔은 구의동, 화양동에 집중됐다. 지하철2·7호선 건국대입구역 주변의 오피스텔은 학교와 상업시설이 가깝다는 장점에다 구의동은 오피스텔이 주거지역과 어우러져 있어 실거주자들의 주거 만족도가 높다. 특히 광진구는 최근들어 직장인 수요가 대학생 수요를 넘어서는 추세다. 건국대학교에서 기숙사 공급을 늘리면서 대학생 임차수요가 크게 줄어든 반면 강남 일대의 직장인들이 빈자리를 채우고 있다.

하지만 대학가 오피스텔 투자의 경우 다양한 변수를 감안해야한다. 임대 수요가 대학생인 탓에 높은 임대료를 내걸 경우 인근 원룸과의 경쟁에서 뒤쳐질 수밖에 없다. 자체 기숙사 건립을 잇달아 추진하고 있는 대학교들의 움직임도 살펴야 한다. 임차인 확보를 위해서라면 저렴한 임대료와 차별화된 서비스를 갖춰야 한다는 이야기다. 이미윤 부동산114리서치센터 연구원은 “대학가 오피스텔의 경우 한 번 들어온 임차인은 임대조건이 맞으면 졸업 이후는 물론 취업한 뒤에도 눌러 앉아 운영이 유리하지만 수요층이 변화하고 있는 지역의 경우 대학생 뿐만 아니라 직장인까지 유입할 수 있는 상품을 고려해야 한다”고 조언했다.