빠른 내집마련에 절세까지… ‘분양전환 임대아파트’ 가 뭐야?

[아시아경제 배경환 기자] ‘분양전환 임대 아파트’가 내집마련의 지름길로 꼽히고 있다. 5~10년 장기간 전세로 거주하다 내집으로 분양전환할 수 있어 초기 비용부담이 덜하고 투자 리스크도 줄일 수 있다. 여기에 입주자와 회사측이 합의하면 의무임대기간의 절반(2년6개월)이 지난 시점부터 분양전환이 가능하다. 주택시장 불확실성이 계속되고 전셋값이 오르면서 내집마련의 대안으로 떠오를 수밖에 없는 이유다.

대표적인 분양전환 상품은 공공임대아파트다. LH 또는 지방도시공사가 공급하며 영구임대아파트나 국민임대아파트와는 달리 5년이나 10년 임대 후 분양전환할 수 있다. 청약통장이 있어야 하고 무주택 자격 요건을 갖춘 상태로 분양전환시까지 세대주 및 세대원 전원이 무주택 요건을 유지해야 한다.

민간임대아파트는 LH나 지방도시공사 외에 민간 건설업체가 분양하는 것으로 의무임대기간은 통상 5년이다. 과거 판교신도시와 같이 공공택지에 들어서는 민간임대아파트도 공공임대주택으로 편입돼 10년의 의무임대기간이 적용됐지만 분양전환 시기가 길어 건설사들이 공급을 꺼리면서 2009년 임대주택법 개정을 통해 5년으로 줄었다.

하지만 공급 주체에 따라 임대기간이나 분양가 산정방식 달라 유의해야할 점도 있다. 공공기관이 공급하는 공공임대아파트는 임대기간이 종료된 후에야 분양전환되지만 임대의무기간의 2분의 1이 경과하면 사업자와 협의하에 분양전환할 수 있다. 반면 민간임대아파트는 입주신청 자격을 사업자 스스로 정할 수 있어 임대보증금, 임차인 자격, 분양시기 등을 임대사업자가 임의로 결정할 수 있다. 또한 공공임대아파트와 동일하게 임대사업자와 합의를 통해 임대의무기간의 절반이 경과하면 된다. 다만 국민주택기금의 지원을 받는 경우 5년 공공임대아파트 규정을 따른다.

분양가 결정시기와 방법도 다르다. 공공임대아파트는 분양 전환 당시 인근 아파트 시세를 기준으로 분양가를 산정한다. 주변 아파트 시세에 대한 감정평가금액의 80~90%수준으로 분양가격이 정해진다. 반면 민간임대 아파트는 국민주택기금의 지원을 받아 5년 공공임대아파트 규정을 따르는 경우를 제외하고는 입주자 모집 공고 시점을 분양가를 결정하는 확정분양가를 적용한다. 최근에는 입주율을 높이기 위해 확정분양가와 더불어 분양전환 시점에서 감정평가금액 중 낮은 금액으로 분양가를 결정하는 경우도 있다.

절세효과도 뛰어나다. 주변 시세보다 낮은 보증금으로 임대 거주한 뒤 주변 분양가보다 싼 가격에 분양 받을 수 있다. 게다가 2~3년 후에는 주변 시세와 비슷하거나 일부 주거 선호도가 높은 경우는 지역 아파트 평균시세보다 높아지는 경우도 있다. 일례로 지난 2008년 1월에 동탄신도시에 입주한 5년 민간임대아파트인 푸른마을 모아미래도 전용면적 59㎡는 의무임대기간의 절반이 지난 2010년 7월 분양가 1억6820만원에 분양전환돼 현재 2억4750만원의 시세를 형성하고 있다.

하지만 분양전환시기, 분양가 결정시기, 분양조건 등은 꼼꼼히 따져야한다. 서성권 부동산114 연구원은 “공급 주체에 따라 분양가 결정방식이 달라지기 때문에 분양하는 임대아파트 가격 뿐만 아니라 주변 아파트 가격동향도 살펴야 한다”며 “게다가 민간 임대아파트는 대형 건설사보다는 지방에 거점을 둔 중소 건설사가 주로 공급하는 경우가 많아 법정관리나 부도가 나는 경우 임대보증금을 받지 못할 수도 있어 회사 상황 등도 확인해야한다”고 조언했다.