도시개발사업에도 '순환개발방식' 도입

원주민 재정착률 높이기 위해 법시행령 개정안 개정.. 리츠 단독시행은 연기

청량리균형발전촉진지구

[아시아경제 박미주 기자]도시개발사업 시행에 따른 원주민 주거권 피해를 최소화하기 위해 '순환개발방식'이 4월부터 도입된다. 순환개발사업은 인근지역에 주택을 건설해 주민을 이주시킨 뒤 사업을 추진하는 방식이다.

도시개발사업에서 사업성이 없는 낙후지역과 수익사업 지역을 하나로 묶어 개발하는 '결합개발' 방식이 도입된다. 토지 대신 아파트 등 건축물로 보상받을 수 있는 '입체환지' 제도도 시행된다.

다만 당초 법령개정과 동시에 시행할 예정이던 부동산개발회사(리츠)의 도시개발사업 단독 시행사 자격 부여방안은 7월부터 시행하는 것으로 바뀌었다.

국토해양부는 20일 이 같은 내용을 골자로 한 '도시개발법 시행령'이 국무회의를 통과해 4월1일부터 시행된다고 밝혔다.

개정안은 순환개발사업 제도를 도입했다. 이주자의 임시 거주지 마련과 인근 지역의 전세난 해소를 위해 주민을 이주시킨 후 순차적으로 사업을 추진하는 방식이다. 또 사업완료 후 순환용 주택을 입주자에게 분양·임대하도록 허용한다. 또 시행자는 사업방식과 해당지역의 임대주택 재고비율 등을 고려해 임대주택 건설계획을 수립토록 했다. 단, 사업면적이 10만㎡ 미만 또는 수용예정인구가 3000명 이하인 경우, 60㎡이하 주택이 40%이상인 경우에는 건설계획 수립의무가 면제된다. 임대주택용지 공급가격은 감정가격 이하로 한다. 임차인은 해당사업구역의 세입자와 소유자 등이 1~2순위가 된다.

결합개발 방식 도입을 통해서는 문화·체육·생태·복지 등 수익은 낮지만 지역에 필요한 사업이 보다 쉽게 추진될 전망이다. 결합개발 대상지역은 문화재·도시경관 등 관리·보호를 위해 토지이용이 제한되는 지역, 군부대 등 이전적지, 방재시설 설치지역, 순환개발사업지역 등이다.

환지계획도 입체환지 방식을 활용할 수 있도록 개선된다. 도시개발사업의 토지 수용때는 보상비 대신 인근 지역 등의 토지를 받는 환지(권리이전) 방식이 사용돼 왔다. 이를 입체환지제로 바꿔 건축물로 대체할 수 있게 했다. 공공이 환지사업을 시행할 때 사업관리비(7% 이내로 함) 규정도 마련됐다.

환기계획 기준 방식은 기존 면적식 중심에서 평가식 중심으로 개선했다. 이에 따라 토지부담률 산정기준을 토지면적 기준에서 사업비 기준으로 개선되며 환지위치는 토지 등의 위치·용도, 거주기간, 입체환지의 신청순위 등을 종합적으로 고려해 정한다. 집합건축물 소유자의 권리보호, 입체환지 활성화, 도시재생사업의 원활한 시행 등을 위해 집합건축물의 구분소유권에 대한 독립적인 환지권리를 부여한다.

창의적인 도시개발과 민간투자 유치 등을 위해 구역지정 후 사업계획안을 공모하는 개발계획 공모제도가 도입된다. 공모내용을 개발계획 수립시 반영하고 응모자를 사업 시행자로 지정키로 했다. 지자체가 대략적인 개발계획을 수립한 뒤 민간에 공모해 구체적인 사업방식을 확정하는 것이다. 기존에는 민간이 먼저 사업을 제안하고 지자체가 이를 수용하거나 지자체가 사업을 민간에 제안해 이뤄지는 일방향식 사업만 가능했다.

원형지 개발도 허용한다. 실수요자인 개발자가 직접 원하는 사업환경을 조성할 수 있도록 하기 위해서다. 난개발이나 투기로 이어지지 않게 원형지 공급 대상을 지자체나 공기업, 학교 등 직접 사용자로 한정했다. 또 준공일로부터 5년 개발 후 10년 이내에는 사업지를 매각할 수 없도록 했다.

이밖에 개정된 도시개발법에서는 녹색도시 사업, 서민배려사업 등 공익에 부합하는 일정요건의 사업에 대해서는 규제 완화 등의 인센티브 부여를 위해 특례를 도입키로 했다. 특례대상은 ▲비수익 개발필요 지역을 30%이상 포함한 결합개발 ▲녹색도시 조성 ▲임대주택 규정의 150%이상 공급 또는 구역의 5%이상 이주단지 개발 ▲보금자리주택을 공동주택의 30%이상 공급하는 경우다.

부동산개발회사에게 도시개발사업 단독 시행사 자격을 부여키로 했던 개정안은 7월18일 시행으로 늦춰졌다. 자본금, 부채비율, 회생절차법인 제외 등과 관련해 금융계 등의 의견을 수렴하기 위해서다.