부동산 개발 패러다임의 변화.. 수익성→안정성

위험부담 줄이기 위해 지주공동사업, 지역주택조합사업 등 다양한 개발사업 등장

[아시아경제 문소정 기자] 부동산 개발에 관한 패러다임이 빠르게 변화하고 있다. 부동산 경기침체와 함께 전세난까지 지속되면서다. 이에 따라 대규모 개발사업 및 중대형 주택 공급 등 부가가치가 큰 사업에서 수익성은 줄어들어도 안정성을 확보할 수 있는 사업형태가 자리잡고 있다.

부동산 PF(Project Financing)를 수반하지 않는 개발방식이나 수요자가 상대적으로 많고 비교적 투자부담도 적은 소형 부동산 개발이 점차 범위를 넓혀가고 있다. 상가시장에서는 과거 분양을 위주로 하는 사업형태에서 벗어나 운영으로 수익을 올리는 임대방식이 늘어나는 양상이다.

◇ 부동산 PF 벗어난 지주공동사업에 지역주택사업 활발

직접 토지를 매입해 추진하는 사업보다는 수익이 낮지만 비용이 적게 들고 상대적으로 위험 부담이 없는 개발방식이 속속 등장하고 있다. 부동산 PF를 수반하지 않는다는 점에서 공급가격도 내릴 수 있는 장점도 있다.

SK그룹의 친환경디벨로퍼 SK D&D(대표 안재현)는 자사가 공급하는 단독주택 '스카이홈'을 토대로 지주공동사업을 진행 중이다. 스카이홈 지주공동사업은 토지를 소유하고 있는 지주들과 함께 소규모전원주택단지를 조성하는 사업이다. 이 사업은 토지주와 주택건설업자가 위험과 수익을 공유하는 형태로 상품의 가격을 더욱 낮출 수 있어 분양에도 유리한 고지를 점할 수 있다는 게 관계자의 설명이다. 현재 SK D&D는 강원도 둔내 휴양림 내에 전용면적 50~66㎡ 30가구, 경기 가평에 290~327㎡, 70가구 규모의 전원주택단지의 지주공동사업을 진행하고 있다.

일반 아파트와 달리 미분양 우려가 적고 사업추진이 수월한 지역조합아파트 사업도 곳곳에서 활발히 전개되고 있다.

한화건설은 충남 천안시 차암동에서는 소셜커머스(공동구매) 방식의 '스마일시티' 지역조합아파트를 추진 중이다. 기존 조합방식의 주택사업은 조합원이 대지 지분이나 건물 지분을 갖고 참여하지만 이번 사업은 택지지구에서의 조합주택 설립이라는 점에서 큰 차이를 보이고 있다.

업계 관계자는 "지주공동사업이나 지역조합아파트의 경우 규모가 작고 사업성이 좋지 않아 큰 인기를 끌지 못했지만 금융비용 부담이 적고 안정성이 높은 사업이라는 점이 부각되면서 관심을 갖는 건설사들이 늘어나고 있다"고 전했다.

◇ 올해 소형 아파트 비중 늘어

상대적으로 투자부담이 적은 소형아파트의 공급도 눈길을 끈다. 실제로 금융위기를 전후로 한 주택시장은 대형 주택보다 중소형 주택이 인기를 끌고 있다. 이러한 현상은 청약시장에서도 마찬가지다.

지난 2월 청약 훈풍바람이 불고 있는 부산지역에서 두산건설이 명지동에 분양한 '명지 두산위브포세이돈'은 1순위에서 3.5대 1의 경쟁률로 전 주택형이 마감됐다. 수도권과는 달리 중대형 아파트의 수요가 꽤 있음에도 불구하고 전체 가구의 95%를 중소형 중심으로 공급했다.

경남 양산신도시에서도 소형아파트의 공급이 눈길을 끈다. 우미건설은 오는 4월 경상남도 양산신도시 물금2지구 30블록에 전용면적 59㎡ 소형주택으로만 구성되는 ‘우미린’ 아파트를 분양할 예정이다. 지하 1층~지상 28층 8개동 총 720세대 규모로 지하철2호선 남양산역 및 상업지역과 바로 인접해 있다.

이춘석 우미건설 홍보팀장은 "경남 양산신도시는 현재 공급부족으로 매매가는 물론 전세가도 급등하고 있는 상황"이라며 "시장이 좋긴 하지만 수요가 상대적으로 적은 중대형보다는 안정적으로 실수요자가 풍부한 소형 아파트로 공급하기로 했다"고 말했다. 이밖에 양산신도시에 올해 분양되는 아파트 3000여 가구는 모두 중소형으로 공급될 예정이다.

인천 송도에서는 처음으로 전용면적 64㎡의 소형아파트가 공급을 앞두고 있다. 포스코건설은 다음달 인천 송도국제도시 5공구 Rc3블록에 전용면적 64~126㎡ 총 1516가구의 '송도 더샵 그린스퀘어' 아파트를 선보인다.

◇ 동탄 메타폴리스, 신도림 디큐브시티, 청주 지웰 등 대규모 쇼핑몰 임대운영

매달 안정적인 수익을 볼 수 있는 임대방식 또한 빠르게 확산되고 있다.

지난 12월 오픈한 2기 신도시 첫 복합쇼핑몰인 경기 화성 동탄신도시의 '메타폴리스몰'은 오픈 3개월 만에 약 500만명의 방문객을 끌어 모으며 임대형 쇼핑몰의 성공사례를 이어가고 있다.

서울 구로구 신도림의 대성 디큐브시티, 경기도 고양시 일산의 원마운트몰 등도 임대방식을 통해 공급하고 있으며 신영이 청주에 공급하는 지웰시티 상업시설의 경우 분양방식에서 임대방식으로 바꿔 공급하면서 임대율이 높게 상승했다.