[2020재테크] 수익형 부동산 대세... 오피스텔 '인기'

[아시아경제 문소정 기자] 전세난으로 전셋값이 상승하고 급매물이 소화되기 시작하면서 부동산시장이 조금씩 살아나고 있다는 '징후'들이 보이고 있다. '바닥론'도 슬슬 나오고 있지만 성급한 판단이 아니냐는 의견도 나오고 있다. 현재 나타나고 있는 '징후'들이 아직까지는 부동산시장의 식은 불꽃을 타오르게 하기는 역부족이라는 것이다.

이에 따라 소액으로 투자할 수 있는 '제 2의 월급통장'이라고도 불리는 수익형 부동산의 열기가 뜨겁다. 특히 소형 오피스텔을 중심으로 한 인기는 점점 높아지는 추세다.

특히 최근 강남 일대의 오피스텔에 투자자들의 눈길이 집중되고 있다. 오피스텔도 '강남 불패 신화'를 이어가고 있는 것이다.

지난 4월 대우건설이 송파구 신천동에 공급한 푸르지오 월드마크 오피스텔은 평균 49대 1의 높은 청약경쟁률을 보였으며 10월 초 분양에 나선 강남구 역삼동의 '강남 서희 스타힐스'도 현재 계약률이 90%에 달하고 있다.

지난 10월27일부터 29일까지 3일간의 계약기간동안 100%의 계약률을 달성한 강남역 '아이파크' 거주자 우선청약 현장. 이날 청약에서는 58가구 모집에 총 2134건이 접수돼 평균 36.7대 1의 경쟁률을 기록했다.

지난 10월21일 청약접수를 마감한 서초동 교보타워 인근에 위치한 '강남역 아이파크' 오피스텔은 평균 32.7대 1의 높은 경쟁률을 기록한 후 25~27일 3일간의 계약기간동안 100%의 계약이 이뤄지는 쾌거를 달성했다.

뜨거워지고 있는 오피스텔의 인기는 오피스텔 가격변동에서도 드러난다. 연초대비 10월 말 강남권 주요 오피스텔 가격이 10%대부터 30%대의 상승률을 보이고 있는 것이다.

가장 큰 변동률을 보인 오피스텔은 삼성동에 위치한 삼성리치빌 오피스텔로 101㎡(구 30평)가 연초 1억8000만원에서 10월 말 2억3500만원으로 5500만원이 오르면서 31%의 상승률을 보였다.

같은동의 두산위브센티움 23평형은 2억2000만원에서 2억7000만원으로 23%(5000만원) 증가률을, 논현동의 거평타운 오피스텔 20평은 1억원에서 1억2000만원으로 20%(2000만원)의 상승세를 나타냈다.

수서동의 한신사이룩스 오피스텔 22평형과 현대벤처빌의 19평형은 각각 1억5500만원에서 1억8750만원으로 21%(3250만원), 1억3250만원에서 1억5750만원으로 19%(2500만원)의 오름세를 탔다.

또한 부동정보업체 부동산114가 지난 3일에 발표한 자료에 따르면 내년 집값 회복에 대한 기대감은 높아졌지만 집을 구매할 의사는 감소한 것으로 나타났다. 하지만 주택을 구입한다고 하더라도 실거주용이 아닌 투자용으로 사겠다는 의견(16.3%)이 3분기(9.8%)보다 50% 이상 늘었다.

특히 일반주택과 원룸·오피스텔·도시형생활주택 등 준주택 상품을 사겠다는 의견이 3분기 각각 13.5%, 2.1%에서 15.0%, 5.2%로 높아진 반면 아파트에 대한 관심은 3분기 75.6%에서 69.3%로 감소했다.

또한 서울 송파구와 강동구 등 전세금이 치솟은 지역의 보증부 월세 방식의 임대가 늘어나고 있는 상황이다. 집주인들은 오른 전세금을 월세로 돌리고 임차인들은 오른 전세금을 한꺼번에 부담해야 하는 어려움을 덜 수 있기 때문이다.

정부에서도 소형 주택의 보급을 늘리기 위해 각종 규제와 지원을 하고 있다.

이에 따라 도시형생활주택은 2009년 5월 제도도입 초기에 인허가 물량이 1576가구에 불과했으나 올해 7월6일 ▲30가구 미만 건축허용 ▲상업시설과 복합건축 시 건축허용 등의 건축 규제완화 활성화 정책 시행 이후 인허가 물량이 7월 1162가구, 8월 1471가구, 9월 2496가구 등으로 급증하고 있다.

대부분의 부동산 관련 전문가들은 "아파트 같은 자산증식형 부동산보다 소형 오피스텔과 도시형 생활주택과 같이 월마다 고정적인 임대료가 나오는 수익형 부동산이 향후 대세가 될 것으로 전망한다"며 "특히 강남의 경우 임대 수요가 많기 때문에 투자자들이 대거 몰리고 있는 것"이라고 분석했다.

◆ 오피스텔 투자 시 유의할 9가지

노미경 부동산114 리서치센터 연구원은 "오피스텔의 투자수익률을 높이려면 역세권이나 소형 등의 조건을 갖춘, 환금성이 좋은 오피스텔을 공략하는 게 좋다"며 "분양가격이 저렴하고 관리비 등 부대비용이 얼마나 드는지도 꼼꼼하게 잘 따져야 한다"고 조언했다.

▲ 오피스텔 거래시장의 동향에 촉각을 곤두세워야 한다. 시장 동향을 숙지하는 것은 투자자가 투자에 앞서 당연히 해야하는 선행과제다.

▲ 경매나 급매물 등으로 매입자금을 최소화 하는 등의 수익률 극대화 방안을 고민해 투자해야 한다. 최근 수익형 부동산이 투자처로 급부상하면서 매입가격이 오르고 있기 때문에 매입자금을 줄일 수 있는 방안도 적극적으로 검토해봐야 한다.

▲ 3.3㎡당 가격 및 전용률을 따져봐야 한다. 오피스텔은 아파트와 달리 전용률이 다양하다. 때문에 광고에 나오는 가격만을 믿어서는 안된다. 3.3㎡당 분양가와 전용률 등을 따져 오피스텔 간의 분별력 있는 가격 비교가 중요하다.

▲ 소형, 역세권 등 수요층 두텁고 환금성 좋은 조건을 갖춘 오피스텔을 공략해야 한다. '소형'규모 '역세권'단지는 오피스텔 투자의 필수 조건이라해도 과언이 아닐 정도로 수요층이 두터워 아파트 단지 내 혼재돼 있는 오피스텔보다 상대적으로 환금성이 좋다.

▲ 간혹 주인에 따라 빌트인 조건이 다른 경우가 있다. 예를 들어 같은 가격 조건에 A주인은 냉장고를 갖춰 놓았고 B주인은 전자레인지를 갖춰 놓았다면 상대적으로 B주인과 거래한 쪽이 손해를 보는 것이다. 때문에 거래에 앞서 가격뿐만 아니라 포함된 옵션조건도 따져보고 가격 협상을 해야 한다.

▲ 관리비가 상승하면 월 임대료에서 관리비가 차지하는 비중이 늘어나게 돼 수익률이 낮아질 수 있다. 또한 임대료와 별도로 관리비를 받는 경우 대개는 자금여력이 좋지 못한 소형 수요자들이 관리비 부담이 크면 소형 주택, 원룸 등 타 주거 상품으로 옮겨 탈 수도 있어 매입에 앞서 임대료와 관리비 수준을 꼭 따져봐야 한다.

▲ 지난해 바닥난방에 대한 규제가 완화됨에 따라 이제 바닥난방이 수요자들의 관심을 끌기는 다소 어려워졌다. 다만 85㎡ 이하 오피스텔에의 투자를 고려한다면 되도록이면 바닥난방이 되는 매물에 투자를 하는 것이 더 나은 선택이다.

▲ 주택에 적용되는 대출 규제(DTI규제)를 받지 않아 타인으로부터 빌린 차입금을 지렛대 삼아 자기자본수익률을 높이는 '레버리지 효과'도 노려볼 만하다. 단 무리한 대출을 이용한 투자는 자칫 위험할 수 있으므로 본인의 자산 규모와 소득수준을 꼼꼼히 점검해 명확한 목표를 설정하고 규모에 맞는 투자를 하는 것이 중요하다.

▲세금, 공실, 관리 문제도 잘 살펴봐야 한다. 사업자 등록과 부가가치세 등 관련 세금 납부 등에 대한 부분도 마찬가지다. 또한 안정적인 수익을 위해서는 공실을 최소화하는 것이 중요하므로 공실, 임차인 관리에 관한 부분도 꼼꼼하게 잘 따져봐야 한다.