"불황에 더 돈 버는 부동산 투자 블루오션 있다"

[불황기 고수들의 투자비법 ⑧]'손만 대면 두배' 최진순씨 "노후 빌딩 리모델링 사업...확실한 틈새상품"

[아시아경제 이은정 기자] 극심한 불황에도 대박 사업은 분명히 있다. 전 국민이 아파트를 못 팔아 아우성인 현재 나홀로 호황을 즐기는 사람이 있다. 바로 1인 디벨로퍼(developer)를 자처하는 최진순 부동산연구소 소장이다.

25년동안 부동산업계에 종사한 최 소장은 경기대학교, 한양대학교 사회교육원에서 디벨로퍼 과정을 강의하고 있다. 그가 특히 관심을 갖는 개발사업은 10억원대 중소형 빌딩의 리모델링이다. 1980년대 이후 지어진 빌딩을 리모델링 할 경우 기존 높은 용적률을 그대로 활용할 수 있다는 점이 매력이기 때문이다. 신축에 비해 사업비가 낮고 기간이 짧은 장점도 있다. 노후 빌딩을 성공적으로 리모델링 한다면 임대수익은 물론 시세차익까지 누릴 수 있는 셈이다.

"요즘 같은 부동산 불황기엔 값싼 중소형 빌딩이 더 많이 나온다. 값싼 빌딩을 매입 후 리모델링 과정을 거쳐 새 빌딩으로 바꾸면 분명히 돈을 벌 수 있다. 확실한 틈새사업이면서 동시에 진입장벽이 높다는 점도 매력적인 부분이다. 토지에 대한 효율성 판단은 물론 최적의 상권을 형성할 수 있는 능력을 갖춰야만 가능하다."

최 소장이 '아무나 할 수 없는 사업'이라고 강조하는 것은 리모델링 사업의 수익성을 높이기 위해 우선 매입 단가를 낮출 노하우를 갖고 있어야 하기 때문이다. 그는 "상권 중 최고의 요지로 꼽히는 대로변에서 한 블록만 뒤로 들어간다면 대로변 토지 가격의 1/3 가격에 살 수 있는 곳이 있다"며 "이같은 지역에서 최적화된 업종을 꾸민다면 파격적인 수익을 낼 수 있다"고 말했다.

지난해 서울 군자교 인근에 있던 5층규모의 산부인과 병원 빌딩을 31억원에 매입 후 4억원을 들여 리모델링 한 후 약국과 이비인후과 소아과 등 개인 병원 상가로 바꾼 것이 이같은 사례에 해당된다. 이 빌딩에선 현재 보증금 6억원, 월 임대료 2700만원의 고정 수익이 들어온다. 리모델링 후 시세도 60억원으로 2배 가까이 뛰었다.

서울역 앞에 위치한 상가 역시 7억2000만원에 매입한 후 리모델링 과정을 거쳐 1년 뒤 18억7000만원에 매각, 두 배 이상의 차익을 거뒀다.

경매물건을 중도에 취하시켜 구입하거나 경매 진행되는 과정에서 중간에 풀리는 물건을 급매물로 사들이는 것도 최 소장만의 고수익 노하우다. 그는 "경매 진행 중 취하, 변경, 연기가 되는 경우가 더러 있다"며 "이같은 물건 중 근린상가는 경매에 나온 물건보다 취하된 물건들이 더 가치 있는 사례가 많다"고 말했다. 최 소장은 "형제 5명이 공동 수유한 수원 지역의 한 상가 빌딩의 지분 경매를 취소시키고 일반 거래로 산 건 역시 이같은 경우에 해당된다"고 덧붙였다.

최 소장이 올해 진행중인 리모델링 사업은 성북구 종암동 지역 상가 빌딩을 비롯해 총 12건이다. 그동안 1년에 3~4건의 리모델링 사업을 진행했던 것에 비하면 최대 4배 이상 늘어났다. 부동산 경기 침체로 중소형 빌딩 값도 떨어지자 이를 기회로 삼아 사업을 확대하는 것이다.

그는 올해 매입한 빌딩 중 일부는 도시형생활주택이나 고시원으로 바꿀 계획이다. 이미 올 초 화성시 태안읍 지역에서 4억8000만원을 들여 매입한 빌딩을 고시원으로 리모델링했다. 리모델링에 들어간 비용은 1억500만원. 현재 이 고시원에선 보증금 1억원과 월 임대료 500만원의 수익을 거두고 있다. 빌딩 가치도 8억원대로 껑충 뛰었다.

어떻게 하면 그와 같은 디벨로퍼가 될 수 있을까.

"건물을 보고 건축구조물이 어떤 것으로 됐는지, 용도변경이 가능한지 등의 기본적인 개별 분석을 할 수 있어야 한다. 증축ㆍ개축ㆍ재축 중 어떤 방법이 가장 고수익을 낼 수 있을지, 어떤 테마로 업종을 구성해야 할 지 등도 한 눈에 알 수 있어야 한다. 하지만 이들은 모두 단기간에 만들어 지는 것이 아니다. 끊임없는 공부와 현장 체험이 뒷받침 돼야 한다."

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