서울, 집값 움직이는 재료 '5'를 찾아라

부동산 투자는 저점에서 매입하고 고점에서 처분해 많은 차익을 남기는 것이 기본이다.

하지만 글로벌 금융위기로 내수 경기 침체가 해소되지 않은 요즘 시기에 섣불리 매도와 매수에 대한 시점을 가늠하기란 어려운 일이다.

이럴 때일수록 개발 재료를 따라야 하고 테마가 있는 쪽으로 눈을 돌려야 한다. 호재 지역의 수혜 물건을 선별해 매입을 고려해야 한다는 말이다.

최근에는 '5가지 대표 테마'가 서울시내 집값을 이끌고 있다. 재건축, 랜드마크 빌딩, 1만㎡이상 대규모 부지 용도변경, 한강변 초고층 아파트, 산업뉴타운이 바로 그것이다.

◇ 재건축 = 부동산 시장을 언급할때 빼 놓을 수 없는 곳이 서울 강남이다. 그 중에서도 재건축을 들 수 있다. 지난해 하반기 이후 글로벌 경기침체 속에서도 급락과 급등을 반복하는 등 요즘도 초미의 관심사이다. 재건축 예정 단지들의 가격동향은 우리나라 주택시장 가격의 바로미터라 해도 과언이 아니다.

지난해 정부가 재건축 규제를 하나씩 푼 것이 호재로 작용해 최근 재건축 아파트 값이 무섭게 치솟고 있다. 경기 침체 속도가 둔화되고 경기회복 기대감까지 더해져 연일 상승세를 이어가고 있다.

여기에 강남권이 투기지구와 투기과열지역에서 해제될 것이라는 기대감도 상승에 한 몫 거들했다. 이에 강남권 대표 재건축 예정 아파트인 잠실주공5단지 112㎡형의 경우 지난해 말 8억3000만원에서 최근 11억2000만원까지 회복했다.

◇ 랜드마크 빌딩 = 상암 DMC 133층 '서울라이트', 잠실 112층 '제2롯데월드', 뚝섬 현대차부지 '110층 빌딩', 용산국제업무단지 150층 '드림타워' 등 초고층 랜드마크 빌딩 건립 바람이 거세다.

초고층 빌딩은 국가 브랜드와 도시 경쟁력의 상징은 물론 랜드마크적 성격이 강하기 때문에 인근 집값에 지대한 영향을 미친다. 실제로 상암 DMC 랜드마크 빌딩 프로젝트 호재에 힘입어 마포구 상암동 일대의 아파트값이 강세를 보이고 있다.

상암월드컵파크 단지는 최근 두세달새 평균 3000만~4000만원 정도 올라 월드컵파크 3단지 108㎡는 올해 초 6억대 초반에서 현재 6억4000만원까지 상승했다. 4억원대를 턱걸이하던 2단지 83㎡ 역시 랜드마크 빌딩 협약식 이후 4억2000만까지 가격이 올랐다.

◇ 대규모 부지 용도변경 = 지난해 11월 서울시가 시내 곳곳에 있는 대규모 땅 개발을 촉진하기 위해 마련한 '신도시계획 운영체계'이 본격 시행에 들어가면서 인근 땅값이 들썩이고 있다.

시는 공장이나 창고, 터미널 등 기능이 쇠퇴해 토지 이용의 효율성이 떨어지는 시내 1만㎡ 이상 대규모 터를 용도 변경을 통해 개발을 용이하게 해주는 대신 용도 상향을 통해 발생하는 이익의 상당 부분을 공공 목적으로 환수한다는 방침이다.

이에 서울 시내 대규모 대지 30곳에 대한 용도변경과 개발계획이 알려지면서 개발지 인근에 대한 기대감이 높아지고 있다. 가장 관심을 끄는 지역은 강남 한전 본사 터(7만9341㎡)와 서초구 롯데칠성 터(4만3438㎡), 성동구 삼표레미콘 부지(3만2548㎡) 등이다.

◇ 한강변 초고층 아파트 = 지난 1월 시는 '한강 공공성 회복 선언'을 발표, 성수지구와 함께 압구정，이촌，여의도，합정 등 5곳을 전략정비구역으로 지정하고 전체 개발면적의 25%에 해당하는 토지와 건물 등을 기부채납 받는 대신 50층 이상 초고층 개발이 가능하도록 허용했다.

이에 해당 재건축 대상 단지들은 개발 기대감으로 매물이 사라지기 시작했고 집값이 가파르게 상승하고 있다. 실제로 강변동양·강변현대·한신휴플러스·강변임광 등 성수지구 일대 강변 아파트의 시세는 올해 초보다 주택형별로 5000만~8000만원 가량 올랐다.

강변동양 80㎡는 지난해 말보다 5000만원 가량 올라 현재 4억5000만~5억원을 호가하는가 하면 강변현대 122㎡ 역시 4억~5억원에서 현재는 5억 중반에서 6억대까지 수직 상승했다.

◇ 산업뉴타운 = 시는 지난 6일 미래형 산업 육성을 위해 서울시내에 30곳의 산업뉴타운을 조성할 계획이라고 발표했다.

1차로 성수 IT·마포 디자인·종로 귀금속·여의도 금융·중구 금융·양재 연구개발(R&D) 등 6개 지구를 산업뉴타운으로 지정하고 2010년에 중랑, 성북, 도봉, 구로 등 6∼8개 지구를 추가 지정할 계획이다. 시는 오는 2017년까지 자치구별 최소 1개소 이상, 총 30개의 산업뉴타운을 조성해 서울의 산업지도를 재편한다는 계획이다.

이에 해당지역 부동산 업계는 산업 뉴타운내 기능 및 연관산업 집적 등으로 임대 수요 증대, 부동산 개발효과를 기대하고 있다. 또 낙후된 곳이 빨리 개발되고 주변 임대수요가 늘어나면 분명 지역 부동산 가격 회복에는 도움이 될 것이라며 반기는 분위기다.


고형광 기자 kohk0101@asiae.co.kr