김현아 한국건설산업연구원 건설경제연구실장
이제 전세가격 상승은 만성질환처럼 느껴진다. 2009년 이후 거의 모든 지역에서 오르기만 하기 때문이다. 주택 매매가격이 하락하거나 상승을 해도 전세가격은 계속 오르기만 했다. 이런 상황이다 보니 근본적인 대책을 요구하는 목소리는 높아지고 그 대안으로 전월세 상한제나 계약갱신 청구권과 같이 임대가격과 사적계약에 정부가 직접 개입하는 규제를 만들어야 한다는 목소리도 끊이지 않고 있다. 그동안 정부가 쓸 수 있는 정책카드는 모두 사용했는데도 이러한 상황이니 마지막 해결방안은 직접 규제가 아닐까 하는 의구심도 들게 한다. 그렇다면 정말 임대료 통제나 계약갱신 청구권이 지금의 전월세 문제를 해결할 수 있을까.위에서 언급한 두 제도는 일부 외국에서도 사용하고 있다. 다만 무차별적으로 모든 민간 임대주택에 적용하는 것은 아니다. 우리의 현 상황을 증상적으로만 보면 매우 그럴듯한 해결 방법처럼 여겨진다. 그러나 동일한 제도나 정책도 그것이 실현되는 시장의 성격이 다를 경우에는 그 효과가 다를 수밖에 없다. 어떤 경우는 부작용이 나타나기도 한다. 따라서 이러한 제도가 우리나라의 임대차시장에서 긍정적으로 작용할 것인지에 대한 면밀한 검토가 요구된다.그렇다면 우리나라 현재 임대차시장은 어떠한가. 다른 나라와 무엇이 어떻게 다른가. 가장 근본적인 차이점은 외국과는 달리 보편적인 순수 월세시장이 아니라는 점이다. 전세방식만 있는 것도 아니다. 현재 우리나라의 임대차시장은 전세, 준전세, 준월세, 월세 등 공식통계만도 4가지로 구분되는 매우 복잡한 양상을 띠고 있다. 이마저도 고정된 것이 아니라 전세가 점차 사라지며 월세가 늘어나는 과도기적 상황이다. 만일 전월세 상한제를 도입하면 이러한 임대차 방식은 교묘한 방식으로 시장의 규제를 피해 움직일 것이다. 월차임을 규제하면 보증금을, 보증금을 규제하면 월차임을 높이는 방식으로, 둘 다 규제하면 세입자를 바꾸는 방식으로 대응할 것이다. 동시에 제도 시행을 앞두고 임대료를 선인상하려는 움직임이 나타날 가능성이 크다. 또한 현재 전세가격이 집값의 70%를 넘어서 매매가격과 큰 차이가 없는 상황이니 이러한 가격 규제의 효과는 매매가격에 근접하는 속도만 늦출 뿐 근본적으로 임차가구의 주거비 부담을 낮추지는 못한다는 한계점이 있다. 계약갱신 청구권도 마찬가지이다. 이 제도는 현재의 임차인에게는 매우 유리하다. 그러나 새롭게 임대차시장에 진입하는 가구들에게는 일방적인 진입장벽이다. 우리는 이미 공공 임대주택에서 임대료 통제와 임차인 교체 제한이 가져오는 다양한 부작용을 경험하고 있다. 이미 공공 임대주택에 들어가 살고 있는 가구들에게는 혜택이지만 공공임대주택에 순환이 이뤄지지 못해 대기 수요자들은 소득 수준이 비슷해도 훨씬 비싼 민간 임대주택을 찾아야 한다. 주변 시세가 올라도 임대료에 반영하지 못하니 임대주택의 관리주체인 정부의 재정적자는 계속 누적될 수밖에 없다. 저소득층을 위한 일이니 정부가 일정부분 감내해야 할 문제이지만 이러한 부담이 일반 민간 임대주택까지 확대된다면 결국 임대주택의 공급은 감소할 것이고, 관리소홀로 인한 노후화로 우리는 질 낮은 임대주택에 높은 임대료를 지불해야 하는 상황에 놓일 것이다.근본적 원인이나 구조적 문제에 대한 고찰 없이 증상만을 해소하기 위한 정책은 득보다 실이 많다. 그런 측면에서 지금의 전월세 문제에 대한 근본적인 해법은 민간 임대시장에 무차별적으로 적용하는 규제의 도입보다는 제도권 임대주택을 확대하는 것이다. 기존의 공공 임대주택과 얼마 전부터 정부가 추진하고 있는 기업형 임대는 사실상 임대료 상한제나 계약갱신 청구권 등이 적용되는 임대주택이다. 다만 기업형 임대가 중산층을 위한 정책이다 보니 그 이하 계층에 대한 정책 소외감이 우려된다. 그러므로 기업형 임대주택보다 임대료 수준이 더 저렴한 준공공 임대주택이나 사회적 임대인을 활용한 제도권 임대주택의 확보에도 관심을 가져야 할 것이다.김현아 한국건설산업연구원 건설경제연구실장<ⓒ세계를 보는 창 경제를 보는 눈, 아시아경제(www.asiae.co.kr) 무단전재 배포금지>