박상언 유엔알컨설팅 대표
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직장생활 6년차인 외벌이 가장 김민철(공기업 근무·34)씨는 올해 내집마련을 계획중이다.하지만 모아둔 돈이 다세대주택 전세금(8000만원)을 빼곤 펀드에 넣어둔 3000만원이 전부다. 아이가 하나 더 생기면 좀 더 넓은 집이 필요할 것 같은데, 본인의 자금으로 내집 마련을 제때 할 수 있는지 궁금해 필자를 찾아왔다. 결론부터 얘기하자면 3000만원 정도만 있으면 가능하다고 말할 수 있다.올해 부동산투자환경도 지난해와 같이 순탄치 않을 전망이다. 올해 매매시장을 놓고 볼때 대내외 경기 불확실성과 북한발 리스크까지 겹쳐 상반기까지 가격조정이 예상된다.2008년 9월 리먼발 금융위기로 2009년 상반기 부동산시장이 얼어붙었듯, 올 상반기까지는 유럽발 금융위기와 잠복된 북한발 리스크에 따라 부동산시장이 최저점을 향해 치닫을 가능성이 농후하다.반대로 생각해보면 무주택자 입장에서 보면 저렴하게 내집을 마련할 수 있는 기회라 볼 수 있다.청약통장을 가입하고 있다면 계속 불입하기를 권한다. 무주택자들을 위해 주택정책을 펴고있는 만큼 청약통장은 필수다. 청약통장이 없다면 우선적으로 주택청약종합저축을 가입하길 권한다. 2009년 5월 도입된 주택청약종합저축은 공공주택은 물론 민영주택까지 자유롭게 청약할 수 있어 '만능통장'으로 불린다. 매달 2만~50만원을 저축할 수 있으며 가입 후 2년이 경과(24회 이상 납입)하면 청약 1순위 자격을 얻는다. 단 민영아파트는 지역별 예치금이 필요하다. 따라서 무주택 세대주 여부나 연령에 관계없이 주택청약종합저축 1인 1계좌를 만들 수 있다. 연말정산시 무주택 세대주인 경우 납입한 금액(매월 불입액 10만원 한도)의 40%를 소득공제 받을 수 있다는 점도 매력이다. 첫째, 초기자금이 그다지 필요없는 지역조합 아파트도 노릴만하다. 청약통장도 필요없는데다 해당지역에 거주하는 일정조건을 갖춘 무주택 세대주라면 누구든 제한없이 참여할 수 있다. 지역주택조합의 가장 큰 장점은 수요자들이 시행사 역할을 맡아 직접 땅을 매입하고 아파트를 짓기 때문에 사업 과정의 거품을 뺄 수 있다. 일반아파트 사업과정에서 관행화된 시행사 이익을 조합원이 직접 향유하는 셈이다. 때문에 조합원들은 보통 일반 분양보다 저렴한 가격에 아파트를 공급받을 수 있다. 둘째, 매매로 쉽게 전환될 수도 있는 전세비율이 높은 역세권 소형아파트를 약간의 대출을 끼고 실수요 위주로 접근해볼만 하다. 역세권 소형아파트는 가격하락기에도 실수요자들이 많이 포진돼 있어 하방경직성이 강하고 상승기에는 강한 반등이 나타날 수 있다. 실제 이런 지역의 임대수익율은 다른 지역보다 월등이 높게 나타나고 있다. 대표적인 곳이 전세비율이 높게 형성되고 있는 서울지역 지하철역세권 및 리모델링이 가시화되고 있는 1기 신도시 소형아파트들이다. 셋째, 조건이 좋은 미분양을 통한 내집 마련에 나서는 것도 고려해볼만하다.파격적인 계약조건에 '혹'해서 미분양으로 내집 마련을 고민중인 분들이 많이 내방한다. 계약금 정액제, 이자후불제, 발코니 무료확장, 프리미엄 보장제, 장학금 지급 등 좋은 조건을 내세우는 업체들이 많다.특히 지하철과 도로개통 등 입주시점에 개발호재가 있는 대단지단지를 고르는 게 좋다. 현재는 교통과 편의시설들이 열악해 미분양이 발생했지만 입주시점에 호재가 눈에 보이면 언제 그랬냐는듯 미분양도 소진되고 더불어 시세차익까지 얻을 수 있기 때문이다.박상언 유엔알컨설팅 대표 <ⓒ세계를 보는 창 경제를 보는 눈, 아시아경제(www.asiae.co.kr) 무단전재 배포금지>박상언 유엔알컨설팅 대표 <ⓒ아시아 대표 석간 '아시아경제' (www.newsva.co.kr) 무단전재 배포금지>