주택 250만호+α 대책 나온다…재초환 규제 완화 주목

윤석열정부 첫 주택공급 대책

아시아경제 자료사진

윤석열 정부의 첫 번째 주택공급 대책 발표가 하루 앞으로 다가오면서 재건축초과이익환수제 등 정비사업 규제 완화 수준과 공급 위치에 관심이 집중되고 있다. 전 정부가 공공택지·신도시 등 수도권 외곽 중심의 공급에 집중해왔다면, 새 정부는 ‘수요자가 원하는 도심주택 공급’에 초점을 맞출 것으로 보인다. 다만 지속되는 원자잿값 폭등과 인건비 상승압력 등 인플레이션발 물가상승, 부동산 시장 침체, 여소야대 상황에서의 법률 개정 현실성 등을 고려하면 공급 정책이 속도감 있게 추진되기는 어려울 것이라는 평가가 지배적이다.

8일 정부 등에 따르면 정부는 재건축·재개발 규제 완화, 1기신도시 정비계획 등을 담은 ‘주택 250만호+알파(α)’ 공급대책을 내일 중 발표할 예정이다. 도심 공급 확대를 위해 ▲역세권 용적률을 500% 이상으로 확대, ▲정비사업 절차 단축을 위한 ‘통합심의’ 도입, ▲민간주도 주택사업에 각종 특례를 부여하는 ‘민간제안 도심복합 사업’도 도입 등이 포함될 것으로 전해졌다. 윤석열 대통령의 대선 공약으로 제시된 청년 원가 주택과 역세권 첫집 주택, 1기 신도시 재정비 사업 계획이 구체적으로 공개될 것으로 예상된다.

가장 이목이 쏠리는 주제는 재건축 관련 규제 완화와 관련된 재건축초과이익환수제(재초환)다. 재초환은 사업 기간(추진위 승인∼준공시점) 동안 오른 집값(공시가격 기준)에서 건축비 등 개발비용과 평균 집값 상승분을 뺀 초과이익(3000만원 초과분)중 10∼50%까지 세금으로 환수하는 제도다. 미실현 이익에 과도한 세금을 부과해 사업 진행과 주택공급을 더디게 한다는 지적을 받아 왔다.

다만 공급 대책이 현실화하기까지 해결해야 할 과제가 적지 않다. 대선 당시와 비교해 물가 상승, 부동산 경기 침체라는 변수가 추가됐고 법을 고쳐야 하는 재초환의 경우 더불어민주당의 동의가 필수이기 때문이다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 "재초환 완화의 폭과 깊이가 도심 공급을 위한 키가 될 수 있다"면서도 "재건축초과이익환수법 개정이 필요한 사안이라 국회의 문턱도 넘어야 하는 과제를 안고 있다"고 말했다.

일각에서는 금리인상, 원자잿값 상승 등의 여파로 윤 정부의 첫 주택공급 정책의 효과는 크지 않을 것이란 전망이 나오고 있다. 그만큼 부동산 시장의 침체된 분위기가 심각해서다. 상반기 아파트 인허가 대비 착공 물량 비율(65.4%)은 12년 만에 최저 수준으로 떨어진 상태다. 이는 인허가를 받고도 실제 삽 뜨는 작업을 미루고 있다는 이야기로 250만 호 공급을 직접 수행할 건설사들이 그만큼 착공을 꺼리고 있다는 점을 보여준다. 대규모 공급을 받아줄 매수자 심리도 급격히 위축돼 있다. 한국부동산원의 조사를 보면 이번 주 서울아파트 매매수급지수는 84.6으로, 살 사람보다 팔 사람이 많은 상황이 석 달 가까이 이어지고 있다.

실제 지난달 1만 가구가 넘는 대규모 알짜 사업장으로 알려진 성남시 수진1구역과 신흥1구역이 시공사 선정에 또다시 실패했다. 공사비가 너무 낮게 책정됐다는 건설업계의 지적에 따라 공사비를 올렸는데도 건설사들이 입찰에 나서지 않은 것이다. 빈재익 한국건설산업연구원 연구위원은 "인플레이션은 건설업계에 위험요인일 뿐만 아니라 발주자에게도 위험 요인"이라면서 "현재 진행 중인 프로젝트의 비용초과를 초래하거나 향후 건설 사업의 추진을 지연시킬 수 있다"고 말했다.