주산연 "내년 전국 매매가 0.5% 하락, 서울 1.7% 상승"

탄핵·대출규제·경기침체 하락 요인 불구하고
공급부족, 주택시장 진입인구 증가 등 상승요인 커
전세가 전국 1.2% 상승…매매 상승 전이 가능성
주택 인허가·착공, 예년 평균 대비 30% 가량 감소

2025년 전국 주택 매매가는 0.5% 하락하지만 서울은 1.7%, 수도권은 0.8% 상승할 것으로 전망된다. 주택 공급부족과 금리 하락, 전월세 가격 등 상승 요인으로 인해 중반기 이후부터 강세로 돌아설 것이라는 분석이다.

대출 규제 등의 여파로 아파트 거래가 위축되며 매물이 계속 쌓이고 있는 24일 서울 강남 한 부동산에 매매와 전세 매물 전단이 붙어 있다. 사진=강진형 기자

주택산업연구원은 19일 대한상공회의소에서 '2025년 주택시장 전망과 정책방향' 세미나를 열었다. 주산연은 탄핵과 경기침체, 강력한 대출규제 등 집값 하락요인에도 불구하고 금리 하향조정, 주택시장 진입인구 증가, 공급부족 누적 등 상승요인으로 인해 수도권과 일부 광역시에서 상승할 것이라고 내다봤다.

주산연은 "상반기 중 경기침체는 가속화 될 전망이고, 비정상적인 주담대 고금리와 대출규제도 상반기까지는 지속될 가능성이 크다"며 "30대 주택시장 진입인구 급증과 금리하향 조정 가능성, 주담대와 PF 정상화 등으로 중반기 이후 부터는 주택시장도 다시 해빙무드로 돌아설 가능성이 크다"고 분석했다 .

내년 주택공급 현황을 보면 인허가 물량은 33만가구로 추산되며 3년 연속 감소세다. 2017~2021년 연 평균 54만가구에서 △2022년 52만2000가구 △2023년 42만9000가구 △2024년 35만가구로 줄었다.

내년 착공 물량은 전년 대비 증가한 30만 가구로 추산되지만 최근 2~3년간 공급 부족이 누적된 상태다. 착공 물량은 2017~2021년 연 평균 52만1000가구에서 △2022년 38만3000가구 △2023년 24만2000가구 △2024년 26만가구다.

주택 시장에 진입하는 30세 도달 인구가 지난해부터 75만명대로 늘어나 전월세 수요는 증가할 것으로 예상된다. 30세에 도달하는 인구는 내년 기준 73만5000명으로 추산된다. 2017~2021년 연평균 67만명대에서 2022~2024년까지 74만명대로 뛰었다.

정부가 추산한 내년 주택 수요(제3차 장기주거종합계획)는 전국 기준 42만7200가구로 추산된다. 반면 내년 공급물량(준공물량)은 31만8800가구로 수요 대비 공급 물량이 10만8400가구 가량 부족하다.

주산연은 경제성장률과 주택수급지수, 금리변화 등을 고려한 주택가격전망모형으로 주택 매매가격 전망 결과를 제시했다. 전년 대비 서울은 1.7% 상승, 수도권은 0.8% 상승하지만 비수도권 지역에서 1.4% 하락하면서 전국 주택 가격은 0.5% 하락할 것이라는 분석이다.

주산연은 "탄핵절차 진행이 내년 상반기 중 집값에 하락요인으로 작용할 것이라는 언론보도가 많았으나, 노무현 대통령 때는 영향이 거의 없었고 박근혜 대통령 때는 2~3달 상승폭이 줄어들다가 곧 회복된 것으로 나타났다"고 밝혔다.

내년 주택 거래량은 올해와 비슷한 63만건 수준으로 예상된다. 주산연은 "전체 주택재고의 3.1%에 상당하는 물량으로 주택시장이 과열이나 침체되지 않은 정상거래시기에 90만호 내외로 4~5%였던 점을 감안하면 올해와 내년의 거래량은 정상 거래시기의 70% 수준"이라고 설명했다.

내년 전세가격은 전국 1.2%, 수도권 1.9%, 서울 1.7%, 지방 0.1% 상승할 것으로 전망된다. 전세가격 상승이 매매가 상승을 이끌 가능성이 높다는 분석이다.

아파트와 비아파트 입주물량이 크게 감소하면서 공급부족으로 인한 전월세 가격 상승세가 이어질 것으로 예상된다. 주산연은 월세 가격 역시 입주물량 지속으로 인해 상승세를 유지할 것이라고 내다봤다.

내년 아파트 입주물량은 전국 기준 26만6022구로 올해(36만3921가구) 대비 10만가구 가량 적다. 최근 10년(2014~2023년) 연 평균 입주 물량 35만724가구와 비교해도 9만가구 가량 적다. 권역별로는 서울 3만5915가구, 수도권(서울 포함) 12만8224가구, 지방 13만7798가구다.

주산연은 윤석열 정부 출범 이후 내년 말까지 공급 50만 가구 이상 공급 부족이 누적될 것이라고 분석했다. 민간 시장에서는 PF 위기로 인해 조달 금리가 높아지면서 주택건설사업 착수가 어려운 상황이다. LH 등 공공부문에서 공급물량을 늘리고 있지만 연 평균 45만가구 내외로 수요가 증가하는 상황에 비해서는 역부족인 실정이다.

정부가 각종 규제를 완화하고 공공택지지정 등을 확대하고 있지만 공급감소의 핵심 요인인 주택금융관련 규제부터 해소해야한다는 지적이 나온다.

주산연은 "실수요자 부담만 늘리고 공급을 위축시키는 비정상적인 주택금융관련 규제를 최우선적으로 정상화하고 민간공급을 크게 위축시키는 건축비 문제와 PF 경색, 과도한 기부채납을 신속히 개선해야 한다"며 "공공택지 개발절차를 단축하여 3기신도시에서 주택공급이 하루빨리 이뤄지게 하는데 중점을 둬야 할 것"이라고 설명했다.

한진주 기자 truepearl@asiae.co.kr