주거 트렌드 못 따라가는 도심복합사업… "전문 디벨로퍼 참여해야"

전문 디벨로퍼가 민간 주도 도심 공공주택 복합사업(도심복합사업)에 참여해야 한다는 주장이 나왔다. 급변하는 주거 수요를 맞추려면 전문성과 자본력을 갖춘 디벨로퍼가 나서서 문화시설, 산업시설, 주택 등을 복합개발해야 한다는 의견이다.

이진 한국부동산개발협회 정책연구실장은 지난 18일 건설회관에서 열린 '부동산 시장 현안 대응을 위한 릴레이 세미나'에서 디벨로퍼가 민간 도심복합사업에 전면 사업시행자로 참여할 수 있도록 해야 한다고 말했다. 이 연구실장은 "디벨로퍼가 리츠를 통해 개발에 참여할 수 있지만, 전문성과 자본력을 갖췄다면 이들이 직접 사업자로 나설 수 있도록 해야 한다"고 전했다.

지난 18일, 국토연구원, 대한건설정책연구원, 한국건설산업연구원, 한국부동산개발협회가 건설회관에서 연 '부동산시장 현안대응을 위한 릴레이 세미나' 사진. [사진=박승욱 기자]

이 연구실장은 "일본 도쿄 롯폰기힐스에 민간대출, 투자은행 등이 활용된 것처럼 국내에서도 다양한 투자자가 참여해야 한다"고 덧붙였다. 이를 통해 도심복합사업이 급변하는 주거 수요를 뒷받침하자는 취지다.

도심복합사업이 주거 트렌드를 따라가지 못한다는 지적도 제기됐다. 팬데믹 이후 비대면 업무문화가 확산하면서 집은 휴식하는 곳이자 일하는 곳으로 그 기능이 확장됐다. 하지만 도심복합사업은 이러한 주거 수요를 뒷받침하지 못하고 있어 공공의 지원으로 민간이 도심복합사업을 활성화해야 한다는 것이다.

특히 현행 용도 유연화 제도를 용도 혼합, 용도 전환 등을 반영한 대분류 체계로 개편해 고밀개발 지원이 필요하다는 의견도 나왔다.

현행 토지이용관리 제도의 문제점도 지적됐다. 토지이용관리 제도는 용도지역, 계획, 심의 허가로 나뉜다. 재량적 판단에 운영되는 심의 허가와 달리 용도지역과 계획은 법령, 조례, 계획 내용이 명시돼야 시행할 수 있다. 이러한 경직적 운영 탓에 복합개발에는 한계가 있다.

국토교통부는 이날 현행 제도가 급변하는 주거 수요를 뒷받침하지 못하는 획일성을 개선하겠다고 답했다. 조현준 국토부 도심주택공급총괄과장은 "도심복합사업은 공공과 민간이 함께 가야 한다"며 "도심복합사업을 신탁, 리츠(REITs) 중심으로 가겠다고 했지만, 다양화에 대한 고민은 더 하고 있다"고 말했다. 도심복합사업에 신탁, 리츠의 참여뿐만 아니라 더 많은 참여자를 끌어들일 수 있도록 한다는 취지다.

한편 정부는 2022년 12월 신탁, 리츠 등 민간 전문기관이 도심복합사업에 참여 가능성을 담은 '도심복합개발법' 제정을 추진했다. 이를 통해 20만 가구를 공급하겠다고도 했다. 이 법안은 지난 2월 공포돼 내년 2월 시행된다.

국토부는 도심복합개발법 외에 토지 현물 출자와 지분화 방식 등을 업계와 논의해 올해 상반기에 관련 시행령, 시행규칙을 발의할 예정이고 하반기에는 가이드라인을 내놓을 계획이다.