경기 둔화에…"기업 10곳 중 6곳, 사무실 '축소' 이전 검토"

알스퀘어 최근 설문조사서
응답기업 63.6%는 ‘축소’ 고려
최근 2년새 연 10% 상승한 오피스 실질임대료
올해는 7~8%로 둔화될 것

[아시아경제 김민영 기자] 올해 서울 오피스 임대차 시장 분위기가 한풀 꺾일 전망이다. 미국 금리 인상 폭은 둔화됐지만, 기업 경영과 투자환경이 예년보다 좋지 못한 탓이다. 운영 비용 절감을 위해 기업들이 서울 핵심 권역에서 이탈할 것이란 분석도 나온다.

상업용 부동산 데이터 전문 기업 알스퀘어는 이 같은 내용이 담긴 '상업용 부동산 2023년 전망'을 15일 발표했다. 알스퀘어에 따르면 지난해 4분기 기준 서울 오피스 평균 공실률은 1.9%를 기록했다. 통상 임차인 이전에 따른 자연공실률이 5%라는 점을 고려하면 서울에서 빈 사무실 찾기가 매우 힘든 셈이다.

알스퀘어가 분석한 서울 오피스 연간 렌트프리(무상 임차) 기간도 지난해 3분기 기준으로 0.91에 불과하다. 1년 중 무상 임차 혜택이 제공되는 기간이 0.91개월이란 의미다. 2017년만 해도 이 수치는 2.5를 웃돌았다. 최근 임대차 시장이 ‘예년보다 호황’이라는 의미로 해석된다. 이는 서울 기타 지역에서 핵심 권역으로 이전하는 기업이 늘었기 때문이다.

류강민 리서치센터장은 "전체 오피스 수요 변동치에서 신규 및 면적 증가 등이 차지하는 비중은 10%에 불과했다"며 "그러나 서울 기타 지역에서 핵심 권역으로의 이전 수요 비중은 상당히 컸다"고 분석했다. 2021~2022년 서울 전체 오피스 수요 변화 중 서울 기타 지역에서 CBD(도심권역), YBD(여의도권역)으로의 이전이 차지하는 비중은 각각 43%와 54%에 달했다.

하지만 올해는 이 같은 분위기에 변화가 감지된다. 공실률은 낮은 수준을 유지하겠지만, 경기 둔화의 영향으로 글로벌 금융위기 때처럼 일부 임차인이 운영 비용 절감을 위해 핵심 권역에서 이탈하는 사례가 나타날 것으로 보인다. 최근 2년 새 연 10% 이상의 상승률을 기록했던 실질임대료는 7~8%의 상승률에 그칠 것으로 전망된다.

실제 알스퀘어가 지난 2월 3일~10일 기업 122개 사를 대상으로 실시한 ‘기업 사무실 이전 의향’ 설문조사에서도 올해 사무실 이전을 계획하는 기업 10곳 중 6개 사(63.6%)는 ‘규모를 줄일 것'이라고 답했다. 그리고 이들 중 64.3%는 ‘경기 둔화에 따른 비용 절감을 위해’ 사무실 규모를 줄이는 것이라고 응답했다.

사무실 이전 시 어려움을 묻는 문항에 응답자의 63.9%(복수 응답)는 ‘임대료 급등’을 꼽았고, 37.7%는 원하는 규모나 인테리어 조건을 갖춘 사무실이 부족하다고 답했다. 사무실 탐색 시 가장 중요한 요인은 60.7%가 ‘대중교통 용이’, 55.7%가 임대료 및 관리비를 꼽았다.

오피스 매매시장 전망도 좋지 않다. 기준금리 인상이 한두 차례 인상될 것이란 분석이 이어지며 투자 환경이 예년보다 악화했기 때문이다. 류강민 센터장은 "2023년에는 오피스 가격 조정이 예상된다”며 “고점 대비 약 10% 하락할 것"이라며 "다만 2024년에는 금리 인하 및 공급 부족에 따라 임대시장 가격 상승과 거래 규모 증가 가능성이 있다"고 말했다.