특례선물세트에 1기 신도시 활짝…"꽁꽁 묶인 재건축 활로"

안전진단·용적률 완화 등 특별법 발표
사업성 증대로 재건축 기대감 상승
"규제완화에 매도가격 올려 거래 불발되기도"

"꽁꽁 묶였던 1기 신도시 재건축 사업이 활로를 찾게 됐다."

정부가 7일 노후 택지 지구의 정비 사업을 촉진하기 위해 안전진단 완화·용적률 상향을 골자로 한 특별법을 발표하자 성남 분당·고양 일산 등 1기 신도시 주민들이 일제히 반겼다. 맥 못 추던 매수심리가 되살아나려는 분위기도 포착된다. 다만 최근 안전진단을 대거 통과한 서울 양천구 목동 등에서는 특례의 매력도가 떨어진다는 지적도 나온다.

경기도 고양시 일산 신도시 일대의 모습 [이미지출처=연합뉴스]

◆1기 신도시 "환영"‥용적률 완화로 사업성 증가 기대=8일 부동산 업계에 따르면 전날 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’이 공개되자 1기 신도시 주민을 중심으로 재건축 사업에 대한 기대감이 커졌다. 1기 신도시 범 재건축 연합회 관계자는 "재건축 규제 완화를 통해 노후화된 지역을 재생하겠다는 취지와 방향에 대해 큰 틀에서 환영한다"면서 "그간 1기 신도시 재건축 단지들은 첫발조차 떼지 못하던 상황이라 기대감이 크다"라고 말했다.

특히 용적률 완화에 대한 호응이 컸다. 특별정비구역으로 지정되면 주택을 더 많이 지을 수 있도록 용적률이 기존 최대 300%에서 500%로 완화된다. 현재 1기 신도시의 평균 용적률은 ▶분당 184% ▶일산 169% ▶평촌 204% ▶산본 205% ▶중동 226% 등이다. 앞서 재건축 사업이 진행된 다른 지역 주택 대비 용적률이 높아 사업성이 낮다는 한계가 있어 왔다. 한 일산 주민은 "용적률이 400% 이상 적용되면 사업 추진이 어렵던 1기 신도시에 동력이 생길 것"이라고 기대감을 드러냈다.

특별법 발표를 전후로 수개월간 잠잠하던 매수심리도 꿈틀대는 분위기다. 분당 서현동 시범 단지 인근 A공인중개사무소 관계자는 "시범 단지는 1기 신도시 중 가장 먼저 입주해 재건축 가능성이 높은 곳"이라며 "얼마 전만 해도 문의 전화가 없었는데 특별법 발표 당일에만 매수 문의 네 건이 들어왔다"고 전했다. 이어 "규제완화 기대감에 매도가격을 올려 1억5000만원 올려 거래가 불발되는 사례도 있었다"고 덧붙였다.

리모델링을 추진하던 일부 단지가 재건축으로 선회하려는 움직임도 포착된다. 분당 정자동 C 공인 관계자는 "한솔마을6단지는 리모델링이 추진되고 있었으나 5단지처럼 조합이 설립된 곳은 아니라 이번 특별법 발표로 주민 동요가 있을 수밖에 없다"고 말했다.

다만 대규모 블록 단위 통합정비와 초과이익 환수 등에 대해서는 우려 섞인 목소리도 나왔다. 1기 신도시 범 재건축 연합회 관계자는 "현실적으로 한두 단지끼리 의견통합도 쉽지 않은데 각자 환경이 다른 여러 단지가 모인다면 과연 속도가 날 수 있을지 염려된다"고 우려했다. 이은형 대한정책건설연구원 연구위원은 "재건축 초과이익에 대한 환수 논의 등 신도시 재정비 사업의 장애요인이 여전하다"면서 "이런 부분이 존치된다면 특별법의 정책효과를 저해할 가능성이 있다"고 진단했다.

서울 양천구 목동 아파트 일대 모습 [이미지출처=연합뉴스]

◆목동 "이미 재건축 안전진단 대거 통과했는데…"=1기 신도시와 달리 서울에서는 노후 택지 지구의 특별법 적용을 놓고는 반응이 엇갈렸다. 서울에서는 노원구 상계·중계·하계동, 양천구 목동 일대가 노후계획도시의 요건을 갖췄다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "특별법 적용이 가능한 목동·상계동 등 서울 택지지구는 사업속도 등을 고려할 때 기존 정비사업보다는 노후계획도시 선도지구 지정이 유리할 것"이라면서 "이들 지역은 용적률을 법정계획까지 올릴 수 있음은 물론 종 상향도 가능해 역세권 주변은 고밀·복합개발로 토지효율을 높일 수 있다"고 예상했다.

반면 현장에서는 특별법이 애초에 1기 신도시를 위해 계획된 만큼 서울 노후 택지가 입을 수혜가 크지 않다는 목소리가 나왔다. 목동 공인 관계자는 "9·11단지를 제외한 목동 신시가지 아파트는 모두 재건축 안전진단을 통과한 상황"이라면서 "대부분 3종 주거지역이라 용적률 상향 폭도 크지 않을 것"이라고 말했다.

목동의 경우 이미 지구단위계획이 세워진 만큼 특별정비구역으로 다시 묶어 진행하면 사업이 오히려 늦춰질 수 있다는 우려도 제기된다. 목동 공인 관계자는 "6단지의 경우 서울시 신속통합기획으로 진행되고 있고 다른 단지도 동의서를 받고 있다"면서 "이제 와서 새로운 법을 적용하는 것보다 기존 방식으로 속도감 있게 진행하는 게 나을 것"이라고 주장했다.