새 정부 출범 앞두고 세금·금융 깜깜이…부동산 시장 예측 어려워

시장 움직이는 요인 재건축-재개발 규제완화

서울 아파트값 하락세에서 보합세로…강남·서초구는 보합세

금융정책도 구매심리 영향

[아시아경제 김민영 기자] 현재 부동산 시장의 불확실성을 가중시키는 변수는 크게 3가지 영역에 산재한다. 세금·금융·공급, 즉 부동산 경기를 결정하는 모든 분야에 변수가 걸쳐 있다. 이 중 수급 분야는 그나마 예측가능한 측면이 있다. 올해 서울 아파트 분양 물량과 청약 일정은 어느정도 정해져 있기 때문이다. 문제는 세금과 금융이다. 5월 새 정부 출범 이후 세금 정책이 바뀔 여지가 크고 금융 분야에선 금리 인상이 예고는 돼 있지만 속도가 예측 불가다.

일단 현재 부동산 시장을 움직이는 가장 강력한 요인은 공급과 직결되는 재건축·재개발 규제 완화 기대감이다. 부동산원의 주간아파트 동향을 보면 서울 아파트값은 4월 들어 하락세를 멈추고 보합으로 전환됐다. 강남구의 경우 대선이 끝난 이후 3월21일 아파트 매매가격이 0.01%로 상승 전환된 뒤 4주 연속 상승세를 이어가고 있다. 서초구도 마찬가지다. 송파·강남·서초가 포함된 동남권의 11일 기준 아파트값은 0.01% 올랐다. 재건축 단지가 많은 목동이 속한 양천구 아파트 값도 3월 말 보합세를 기록하더니 지난주 0.01%를 기록, 상승으로 돌아섰다. 대선 이후 재건축·재개발 규제 완화 등을 강조한 윤석열 대통령 당선인이 새 정부를 꾸리게 되면서 호재를 등에 업은 지역을 중심으로 시장 분위기도 바뀐 것이다.

하지만 전문가들은 강남은 오히려 자금 규제를 받지 않는 특수 시장으로 봐야 한다고 말한다. 강남 일부 지역의 분위기가 전체 시장 분위기를 반영한다고 보기 어렵다는 것이다. 윤지해 부동산R114 수석연구위원은 "강남은 대출 규제 조치에 영향을 받지 않는 수요층이 존재하는 특수 시장"이라며 "서민층 주거 지역인 노원구도 상계주공아파트를 중심으로 대규모 재건축 사업이 진행 중이지만 강남만큼 집값 움직임이 크지 않다"고 말했다.

하지만 재건축 규제 완화 가운데 정밀안전진단 가중치 하향 조정은 시행령 개정으로 가능하지만 재건축초과이익환수제는 더불어민주당 동의가 필요해 시장이 원하는 수준의 규제 완화가 이뤄지기는 어려울 전망이다. 실제 규제 완화 수준에 따라 집값이 다시 요동칠 수 있다는 의미다.

세금 요인도 시장에 영향을 주는 대표 변수다. 대통령직인수위원회가 공언한 다주택자 양도세 중과 한시 배제 방침은 시행령 개정만으로 추진이 가능해 무리없이 현실화될 것으로 보인다. 이는 거래 활성화에 일정 영향을 줄 것으로 보인다. 윤석열 대통령 당선인의 공약인 주택 공시가격 환원(2020년 수준) 조치와 세부담 증가율 상한 인하, 1주택자 세율 현 정부 이전 수준으로 인하 등은 주택 보유를 지속할지 여부를 결정한다는 점에서 증여 혹은 갈아타기 수요에 영향을 주는 요인이다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "이러한 정책적 변화들이 (6개월 이하) 단기 심리 변수로 작용할 것"이라고 말했다.

금융 정책 흐름은 부동산 구매 심리에 가장 큰 영향을 끼치는 조건이다. 집 살 때 가용 가능한 자금 규모, 대출 이자 수준 등이 모두 금융 정책의 영향을 받기 때문이다. 현재 서울 아파트값이 울퉁불퉁 장세를 보이는 것도 대출 규제 영향을 받지 않는 강남 등 일부 지역과 서민 주거 밀집 지역인 도봉·노원구 등의 온도 차 때문이다. 주택담보인정비율(LTV) 완화 수준과 생애최초주택구입자 대출 규제 완화 여부에 관심이 쏠리는 이유다.

지난해 부동산 시장을 이끈 2030세대의 패닉 바잉을 멈추게 만든 요인도 바로 대출 규제였다. 하지만 자칫 대출 완화가 규제 완화 시그널과 맞물려 현재 강남 일부 지역에 나타나고 있는 ‘단기 집값 급등’ 움직임을 부추길 수 있다는 점이 새 정부의 고민이 될 수 있다. 부동산 민심으로 집권한 윤석열 정부가 이 같은 우려에 정면승부할지 불확실하다는 점에서 현재로선 규제 완화 폭을 가늠하기 어려운 상황이다.