서울 내 개발할만한 마지막 땅… ‘준공업지역’ 뭐길래

[아시아경제 류태민 기자] 서울 시내 개발이 가능한 몇 안 되는 토지인 준공업지역의 거래량이 최근 들어 줄어드는 모양새다. 정부가 지난해부터 두 차례 발표한 준공업지역 개발계획 정책으로 가치 상승에 대한 기대감이 높아지는 데다 가격은 가파르게 오르며 매수자들의 가격 부담은 높아졌기 때문으로 풀이된다. 준공업지역이 이토록 인기를 끄는 것은 다른 용도지역과 차별화된 특징을 가졌기 때문이다.

도시지역의 용도지역은 주거·상업·공업·녹지 지역으로 나뉜다. 이 중 공업지역은 전용공업지역·일반공업지역·준공업지역으로 구분되는데, 준공업지역은 공업지역 가운데 경공업이나 환경오염이 적은 공장을 수용하는 곳이다.

준공업지역은 공장으로 쓰던 대지가 있어 공간이 넓고 건축 규제가 덜하다는 장점이 있어 거대사옥을 필요로 하는 기업들에게 특히 인기가 높다. 여기에 전용공업지역 및 일반공업지역과는 달리 주거시설과 상업·업무시설이 들어설 수 있어 활용도가 다양하다.

현재 서울의 준공업지역은 총 1998만㎡로, 주로 ▲영등포구(502만5000㎡) ▲구로구(428만㎡) ▲금천구(412만㎡) 등 서남권에 집중돼 있다. 성동구 성수동 일대에도 205만㎡의 면적이 지정돼 있다. 과거 1970~1980년대 성장기에 중요한 일자리 기반을 마련했지만 산업 고도화 과정에서 점차 기능을 상실하며 노후화를 겪고 있다.

주거지역이 서울 전체의 50% 넘게 분포된 것과 비교하면 준공업지역이 차지하는 비율은 3.3%로 적은 편이라 희소성이 높다. 여기에 상업지역보다 상대적으로 지가가 낮은 편이라 재개발이 용이한 지역으로 꼽히기도 한다. 특히 용적률 완화 등 다양한 혜택까지 더해지면서 인기가 더 커지는 분위기다.

실제로 지난달 성동구 성수동2가 일대 57만8619㎡는 정보통신(ICT), 연구개발(R&D) 특화 거점으로 개발하는 지구단위계획이 확정됐다. 해당 일대는 준공업지역으로 최대 용적률 560%를 적용받아 고층 건물이 들어설 예정이다.

이러한 점이 부각되며 최근 들어 소유주들이 매물을 거둬들이며 거래량이 줄어드는 분위기다. 한국부동산원 전국주택가격조사 통계에 따르면 지난 9월 서울시 준공업지역의 토지거래량은 1234필지로 나타났다. 이는 지난 1월 거래량인 1921필지보다 687필지(35.7%) 줄어든 수치다.

다른 용도지역에 비해 땅값이 치솟은 것도 영향을 미친 것으로 보인다. 지난 9월 서울 준공업지역의 지가는 0.497% 오른 것으로 나타났는데 이는 1년 전인 지난해 9월의 0.384%보다 0.125% 증가한 셈이다. 특히 준공업지역 지가상승률은 지난해 12월부터는 주거지역을 웃돌고 있다.