집주인 세금 탓에 보증금 날리는 세입자…제도개선 '깜깜'

전셋집 경·공매 넘어가면 보증금보다 국세가 우선
집주인 세금체납 확인 안하면 보증금 잃을수도
미납국세열람제도 있지만 거의 활용 안돼
'임대인 세금 의무확인' 개정안 발의됐지만 무산
임대인·공인중개사 반발 거세…임차인 보호 깜깜

[아시아경제 문제원 기자] 집주인이 미납한 세금 때문에 전세보증금을 날리는 세입자가 늘고 있다. 현행법상 주택이 경·공매에 넘어갈 경우 낙찰금액에서 집주인의 세금을 먼저 공제한 뒤 남는 돈을 임차인이 받아가기 때문이다.

세입자가 전월세 계약 전 집주인의 체납현황을 확인할 수 있는 제도가 있긴 하지만 거의 활용되고 있지 않아 사실상 무용지물이다. 국회는 이런 사고를 방지하기 위해 지난해 국세징수법 등의 개정안을 발의했지만, 임대인과 공인중개사들의 반발에 부딪쳐 무산됐다.

24일 국세기본법 등에 따르면 주택이나 상가가 경·공매에 넘어가게 되면 세입자의 보증금보다 조세가 우선하는 경우가 많다. 예컨대 집주인이 세금을 내지 않아 압류된 집이 공매에 넘어갈 경우 세입자는 확정일자를 받아 대항요건을 갖춰도 해당 세금보다 후순위로 밀려 전세금 일부를 날릴 수 있다.

조세채권은 법정기일과 임차인의 확정일자 등을 비교해 우선순위를 확인하지만, 부동산 자체에 부과되는 국세와 지방세인 '당해세'는 국세기본법과 지방세기본법상 언제나 임대차 보증금 등 다른 담보보다 우선한다.

한국자산관리공사에 따르면 2016~2018년 3년간 전국에서 집주인의 체납으로 주택이 공매에 넘어간 건 총 1008건으로, 이중 임차인이 보증금을 전액 받지 못한 건수는 373건(37%)에 달한다. 허공으로 날아간 금액은 80억원이다.

때문에 전월세 계약을 체결하기 전 세입자는 집주인의 체납현황을 확인한 뒤 우려할 정도로 많으면 계약을 체결하지 않는게 좋다. 하지만 조세채권은 저당권이나 전세권과 달리 부동산 등기부등본을 통해 확인할 수 없어 놓치는 경우가 많다.

미납국세열람제도가 있지만 잘 알려지지 않았을 뿐 아니라 임대인의 동의가 필요해 '갑을' 관계가 뚜렷한 임차인이 요구하기 쉽지 않다. 해당 주택에 근저당권 등이 없어 안전하다고 생각해 전월세 계약을 맺었다가 낭패를 보는 사건이 생기는 이유다.

(사진=연합뉴스)

이런 문제를 해소하기 위해 유승희 더불어민주당 의원은 지난해 10월 국세징수법·지방세징수법·공인중개사법 개정안을 대표발의했지만 20대 국회에서 상임위도 통과하지 못했다. 개정안은 계약 당사자인 임차인뿐 아니라 공인중개사도 임대인의 미납국세를 열람할 수 있도록 하고, 공인중개사가 임대인 세금현황을 의무적으로 세입자에게 설명하도록 하는 내용을 담았다.

국회 소식통에 따르면 해당 개정안은 논의 과정에서 중개사들과 임대인측의 반발이 거셌던 것으로 알려졌다. 국회 관계자는 "임대업자들이 전월세 계약을 체결할 때마다 자신의 세금내역을 공개해야 한다는 것에 반발이 컸다"며 "공인중개사들도 건물주와 좋은 관계를 유지해야 하는 만큼 개정안에 반대했다"고 전했다.

특히 논의 과정에선 공인중개사들이 집주인·건물주의 세금 현황 정보를 확보할 경우 개인정보 유출 등 부작용이 일어날 가능성도 거론된 것으로 전해졌다. 국회 관계자는 "당사자가 아닌 사람에게 세금 정보를 주려면 국세징수법 등도 함께 개정해야 해 절차가 복잡하다"며 "21대 국회에서도 진행이 쉽지 않을 것"이라고 말했다.

업계에선 수십년간 반복돼온 문제임에도 세입자를 보호할 수 있는 제도가 만들어지지 않는 것에 대해 국회와 정부 차원의 관심이 부족한 것 아니냐는 지적도 나온다.

실제 국회입법조사처는 지난해 12월 현안분석 보고서를 통해 "현재 미납국세열람제도의 이용은 매우 미흡한 수준"이라며 "임대인의 동의를 필요로 하는 현행 요건을 완화하고 공인중개사에게 설명의무를 부여하는 방안을 검토할 필요가 있다"고 분석했다.