[김현정의 부동산은 처음이라]저금리 시대, 오피스텔 투자가 답?"자칫하면 쪽박"

[아시아경제 김현정 기자] 한국은행 기준금리가 1.25%까지 낮아지면서 수익형 부동산에 관심이 쏠리고 있다. 특히 상대적으로 투자비용이 적으면서 임대료 수익을 얻을 수 있는 오피스텔 관련 수요가 꿈틀대는 분위기다. 그러나 오피스텔은 관련 규제와 정부의 관리가 아파트 대비 상대적으로 느슨하고 매입 이후 감가상각이 빠르다. 또 실질적인 수익이 기대보다 크게 낮아지거나, 세입자가 들지 않는 공실에 따른 손해의 위험도 상존한다. 여느 투자와 마찬가지로 '만능'이 아니며 조심할 점들이 많다는 얘기다.

한국감정원에 따르면 9월 말 현재 서울의 오피스텔 수익률은 4.86%로 전국 평균(5.46%) 및 수도권(5.22%) 수익률을 밑돈다. 전국에서 가장 수익률이 높은 곳은 광주광역시로 8.18%에 달한다. 대전(7.10%) 및 부산(6.29%)도 수익률이 현 기준금리의 6배 안팎이다.

그러나 이 같은 수치에 현혹돼 지방 오피스텔에 무작정 뛰어들었다가는 손해를 보기 일쑤다. 특히 지방과 서울은 매매가격 차이가 크다. 9월 말 서울의 오피스텔 중위 매매가격은 2억4539만원인 반면 수익률이 가장 높은 광주는 5108만원으로 20%에 불과하다. 부산은 9619만원이다. 투자대비 수익률은 높지만 세금과 관리에 쓰이는 정신에너지 등을 감안하면 실제 수익의 규모는 기대 이하일 수 있다.

또 매입 이후를 기준으로 지방 오피스텔의 감가상각이 더 빠르게 나타나며 외지에서 투자할 경우 수요 변화에 둔감해 적절히 대응하기 힘들다. 조현택 상가정보연구소 연구원은 "'1억원에 3채 투자, 공실없음' 같은 문구로 투자자를 홀리는 경우가 많은데 해당 지역에 대해 잘 모른다면 적어도 실제 현장에 가보고 인근 부동산에 매물이 몇 실 나와있는지, 수요 대비 쌓인 물건은 얼마나 되는지 등을 확인할 필요가 있다"고 강조했다.

투자 대상을 물색하는 단계라면 입지와 주변 수요를 가장 신경써서 살펴야 한다. 최근에는 오피스텔 시장에서도 이에 따른 양극화 현상이 심화되는 분위기. 입지가 나쁜 지역에서 분양하는 오피스텔의 경우 제로청약도 나타난다. 조 연구원은 "역세권 뿐 아니라 업무단지 주변의 도보권 등 이동이 용이한 곳이 유효하며 교통환경이 좋지 않고 외진곳에 떨어져있는 오피스텔은 위험하다고 보면 된다"고 설명했다. 또한 입지에 따라 업무용 또는 주거용의 수요가 다르므로 스스로 지역을 공부하고 확인하는 작업이 반드시 선행돼야 한다.

서울의 경우 신규 분양이 가능한 부지가 제한적이어서 오피스텔 매매 가격이 어느정도 방어가 되고 일부 지역에서는 상승하기도 한다. 그러나 기본적으로 오피스텔은 차익 보다는 임대수익에 무게를 싣고 판단해야 한다. 조 연구원은 "매매가격이 높은 서울지역의 경우 수급 상황을 봤을 때 수익률 5%를 넘기기는 힘들 것으로 보인다"면서 "그러나 저금리 상황이 길어지고 있는 만큼 한동안 관심은 높아질 전망"이라고 내다봤다.