비싼 땅만 '정밀 타격'…보유세 9000만원 더 내고, '상권 내몰림' 심화(종합)

표준지 공시가 전국 1위 네이처리퍼블릭 올해 1억8300만원

전국 순위 1~8위까지 100% 넘게 인상

보유세 최소 900만원, 최대 9000만원 추가 부담 전망

늘어난 보유세 부담, 임대료에 전가시 젠트리피케이션 우려

2019년 전국 표준지 공시지가 변동률 상위 5위 시군구(%) /

[아시아경제 지연진 기자, 박민규 기자, 김현정 기자] 정부가 고가 토지만 골라 공시지가를 대폭 올리면서 서울 명동이 날벼락을 맞았다. 전국에서 가장 비싼 땅으로 꼽히는 명동 표준지 공시지가는 일제히 2배 이상 뛰면서 1㎡당 2억원에 육박했다. 이 같은 공시지가 폭등은 보유세(재산세+종합부동산세) 폭탄으로 이어질 수밖에 없다. 이는 임대료로 전가돼 상권내몰림(젠트리피케이션) 현상을 심화시킬 우려가 있다.

◆전국 최고 땅값 명동, 줄줄이 100% 인상= 12일 국토교통부가 공개한 올해 표준지 공시지가에 따르면 전국에서 가장 비싼 땅인 서울 중구 명동 네이처리퍼블릭 부지의 공시지가는 지난해 1㎡당 9130만원에서 올해 1억8300만원으로 배 이상 올랐다. 두번째로 비싼 땅인 인근 우리은행 명동지점의 공시지가도 지난해 1㎡당 8860만원에서 1억7750만원으로 100.3% 뛰었다.

전국 땅값 3위인 서울 중구 유니클로 명동점 공시지가도 올해 1㎡당 1억7450만원으로 지난해보다 100.1% 뛰었다. 4위인 토니모리 명동점은 100.2% 오른 1억7100만원으로 확정됐다. 화장품 매장인 더샘 명동3호점은 공시지가가 지난해 7410만원에서 올해 1억4850만원으로 오르며 10위권에 처음 진입했다. 지난해 공시지가가 8220만원으로 전국 표준지 순위 6위였던 신발 전문점 레스모아 명동점은 올해 35.0% 오른 1억1100만원으로 10위에 자리했다. 명동 땅값도 '1억원 시대'가 열린 것이다.

올해 상승률이 가장 두드러진 서울 강남구의 경우에는 10위권에는 이름을 올리진 못했지만, 마찬가지로 올해 공시지가가 대폭 올랐다. 강남구의 올해 표준지 공시지가 인상률은 23.13%로 중구(21.93%)를 웃돈다. 국토부는 표준지 감정평가 과정에서 시세가 1㎡당 2000만원이 넘는 땅을 '고가 토지'로 규정해 공시지가를 최대 100% 올리도록 민간 감정평가사들에게 구두로 지시해 관치 논란을 빚기도 했다.

다만 국토부는 이들 고가 토지를 제외한 나머지 99.6% 토지는 공시지가 변동률이 크지 않은 만큼 세금 부담이나 건강보험료 및 복지 수급 자격에 미치는 영향은 미미할 것으로 예상했다. 국토부 시뮬레이션에 따르면 서울 종로구 화동의 한 상가건물의 공시지가는 지난해 1㎡당 798만원에서 올해 886만원으로 11.0% 오르며 보유세는 22만원이 늘어난 197만5000원으로 예상됐다. 건강보험료는 54만원에서 54만8000원으로 8000원(1.5%) 더 부담하는 것으로 나타났다.

▲16년째 전국 표준지 공시지가 1위를 기록한 서울 명동 네이처리퍼블릭 명동월드점(사진: 네이버 거리뷰)

◆보유세 폭탄 불가피= 그러나 보유세 부담은 크게 오를 전망이다. 통상 보유세는 공시지가나 공시가격 인상 폭보다 더 뛴다. 특히 전국 표준지 공시지가 상위 1~10위가 몰려있는 서울 명동 노른자위 땅의 보유세가 올해 세부담 증가 상한인 50%까지 늘어날 전망이다.

표준지 공시지가 전국 상위 10개 필지를 대상으로 신한은행 부동산투자자문센터에 의뢰해 올해 보유세를 계산해 본 결과 10곳 모두 지난해보다 50%씩 증가하는 것으로 조사됐다. 적게는 900만원에서 많게는 8800만원까지 올해 보유세가 급증할 것으로 예상됐다.

해당 필지들은 올해 공시지가가 대부분 2배로 뛰어 보유세 폭탄이 예고됐다. 10곳 모두 지난해 공시지가 상승률이 6~7%에 머물렀던 점을 감안하면 올해 공시지가가 폭등한 것이다. 이는 정부가 시세와 격차가 컸던 고가 토지를 타깃으로 올해 공시지가의 시세반영률(현실화율)을 끌어올렸기 때문이다.

올해로 16년째 전국 땅값 1위 자리를 지키고 있는 서울 중구 명동 네이처리퍼블릭 부지의 보유세는 지난해 6625만원에서 올해 9937만원으로 3312만원(50.0%) 늘어날 것으로 예상됐다. 다만 이는 해당 토지만 보유하고 있다는 가정하에 종합부동산세를 계산한 데다 도시지역 재산세는 별도로 부과되기 때문에 실제 보유세는 달라질 수 있다.

전국 땅값 2위인 서울 명동 우리은행 부지의 보유세는 지난해 1억7191만원에서 올해 2억5786만원으로 8595만원(50.0%) 증가하는 것으로 나타났다. 세번째로 비싼 땅인 서울 명동 유니클로 매장 부지도 보유세가 지난해 1억2489만원에서 올해 1억8734만원으로 올라 6245만원(50.0%)을 더 내야 한다.

전국 땅값 4위인 서울 명동 토니모리 부지 역시 올해 공시지가가 100.2% 뛰면서 보유세는 지난해 1893만원에서 올해 2840만원으로 947만원(50.0%) 늘어난다. 5위인 명동 VDL 부지도 올해 공시지가가 100.4% 올라 보유세 부담이 1721만원에서 2582만원으로 861만원(50.0%) 증가할 것으로 예상됐다.

◆"공시지가 현실화 여파로 내몰림 현상 우려…수익형 부동산 수요 둔화 전망"= 전문가들은 표준지 공시가격 인상의 방향성에는 동의하지만 폭이 다소 가파르며, 부작용이 발생하지 않도록 유의해야 한다고 조언했다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "세금 문제를 정부 선에서 다루는 것에 대한 반감이 있을 것이며, 법률로 접근 했어야 했다"고 평가했다. 권대중 명지대학교 부동산학과 교수 역시 "공시지가 현실화는 장기적으로 필요한 조치지만, 단기적으로 급격하게 올릴 경우 내몰림 문제에 직면할 수 있다"면서 "정부는 이러한 부작용이 발생하지 않도록 특별히 신경써야 한다"고 강조했다. 권 교수는 특히 오는 4월 발표 예정인 공동주택 공시가격 인상폭을 예의주시 해야 한다고 말했다. 그는 "서울을 기준으로 15% 이상 올라갈 가능성이 크다"면서 "주거용에서도 월세 내몰림 등이 발생할 수 있어 유의해야 할 것"이라고 설명했다.

명동 가운데 거리께 임대 중인 상가 옆에 또 임대 중인 상가가 보인다.

표준지 공시지가 인상에 따른 수익형 부동산 수요 둔화와 기존 시장의 양극화도 전망됐다. 박원갑 국민은행 WM스타자문단 수석부동산전문위원은 "근생건물이나 오피스빌딩 등 수익형부동산은 보유세를 감안한 실질 수익률이 하락하는데다가 경기침체까지 겹쳐 전반적으로 수요 둔화 요인으로 작용할 수 있다"면서 "유동인구가 많고 공실이 낮으며 임대료 수준이 높은 초역세권, 먹자골목 일대와 다른 비활성화지역 간 차별화가 극심해질 것"이라고 관측했다

지연진 기자 gyj@asiae.co.kr
박민규 기자 yushin@asiae.co.kr
김현정 기자 alphag@asiae.co.kr