[임대주택 등록 활성화]다주택자 '음지'에서 '양지'로 끌어낼까

▲지난 8일 국회 본회의에 출석한 김현미 국토교통부 장관이 생각에 잠겨 있다.

[아시아경제 박민규 기자] 정부가 임대주택 등록 활성화 방안을 들고나온 것은 소수의 다주택자들이 주택시장을 교란하는 주범이라고 보고 이들을 음지에서 양지로 끌어내기 위함이다. 이를 통해 서민들의 주거안정도 동시에 꾀할 수 있다.

통계청 및 국토교통부에 따르면 지난해 전체 1937만가구 중 56.8%인 1102만가구가 자가에 거주하고 있고 나머지 835만가구는 전월세 등 임차가구다. 이 중 공공임대 136만, 법인임대 42만, 무상임대 77만가구를 제외한 580만가구가 사적 임대차시장에서 전월세 형태로 거주하고 있는 상황이다.

주택 기준으로 살펴보면 지난해 기준 주택 재고 총 1988만채 가운데 개인이 보유한 주택은 1759만채이고 이 중 임대용 주택은 595만채로 추정된다. 임대용 주택 중에서 임대사업자로 등록한 경우는 13%인 79만채에 불과하다. 나머지 516만채의 사적 임대주택에 거주하는 세입자들은 잦은 이사와 과도한 임대료 상승 등으로 주거불안에 노출돼 있는 실정이다.

이 사적 임대주택 소유자들이 임대사업자로 등록하게 되면 연간 5%를 초과하는 임대료 인상이 제한되고 임대기간도 4~8년으로 규제된다. 사실상 계약갱신청구권과 전월세상한제가 적용되는 셈이다.

집주인 입장에서는 이 같은 제약이 있는 데다 임대소득 노출에 따른 세금 부담 및 건강보험료 인상 등 불이익이 따르다 보니 임대사업자 등록을 꺼려 왔다. 이런 사람들을 임대사업자로 등록하도록 유도하겠다는 게 이번 대책의 핵심이다.

문제는 그 효과다. 지방세와 임대소득세·양도세 감면을 확대하고 건보료 부담도 완화한다고는 하지만 실제로 임대사업자 등록을 하는 게 유리할지 그냥 버티는 게 나을지는 사례별로 다를 수 있기 때문이다.

다주택자의 대부분이 2주택자라는 점도 이번 대책의 영향이 크지 않을 것이란 관측이 나오는 이유 중 하나다. 지난해 기준 다주택자 197만명 가운데 79%인 156만명이 2주택자고 나머지 41만명이 3주택 이상 보유자다. 이번 대책으로 세 부담이 늘어나는 주요 대상은 3주택 이상 보유자다. 2주택자의 경우 본인 거주 주택 외에 나머지 1채를 전세로 임대한 경우 소득세와 건보료 부담이 발생하지 않는다. 전세가 아닌 보증부원세로 임대한 경우라도 연간 임대소득이 800만원(월 66만원) 이하면 비과세된다.

정부가 초점을 맞추고 있는 것도 3주택 이상 보유자들이다. 다만 이들이 임대사업자로 등록을 한다고 해서 전월세시장 안정 효과가 얼마나 클지는 지켜볼 일이다. 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 “2주택자가 다수라는 점을 감안하면 시장 효과는 제한적일 것”이라며 “전세 비중이 늘어나는 효과는 있을 것”으로 예상했다.