휴~! 동탄ㆍ일산, '분양보증 10%룰' 비켜갔다

'동탄역 더샵센트럴시티' 14%
고양 일산 '킨텍스 원시티' 55%
7월 이전 분양해 규제대상 제외

HUG '분양가 잡기' 명분 부족 오히려 정부정책 불신만 확산

▲ 신도시 아파트 단지 전경

[아시아경제 권재희 기자] 지난 5월 분양된 '동탄역 더샵센트럴시티 2차'의 3.3㎡당 평균 분양가는 1253만원이었다. 이는 동탄2신도시의 3.3㎡당 평균 분양가 1099만원보다 14% 높다.

주택도시보증공사(HUG)가 지난 7월부터 분양보증에 관한 '10% 룰'을 만들어 적용하기 시작했다. 최근 1년간 생활권이 같은 인근 분양가 대비 10%를 넘어설 경우 분양보증을 승인하지 않기로 한 것이다. 그런데 상반기에도 이 룰이 있었더라면 분양보증을 받지 못한 사례가 여럿 있었던 것으로 드러났다. 동탄2신도시 같은 새 택지개발지구에서다.

HUG는 앞으로 10% 룰을 엄격하게 적용하기로 했다. 이에 따라 룰 안에서 분양가가 관리되며 고분양가를 억제하게 될 것으로 전망된다. 다만 전문가들은 입지와 품질 수준을 무시한 분양가 통제책이 후유증을 낳을 것으로 우려하고 있다.

◆"10% 룰 적용됐더라면…"= '동탄역 더샵센트럴시티 2차'는 인근에서 분양된 단지들의 최근 1년간 평균 분양가보다 14% 높지만 바로 옆 단지에 비하면 9% 높다. 3.3㎡당 평균 1253만원이 책정됐는데, 지난해 7월 분양된 동탄2신도시 호반베르디움 5차의 분양가는 3.3㎡당 평균 1009만원이었다.

지난 4월 분양된 경기 고양 일산 동구의 '킨텍스 원시티'는 인근 평균 분양가보다 50% 이상 높은 경우다. 3.3㎡당 평균 분양가는 1585만원이었는데 이 단지가 들어서는 일산 동구의 최근 1년간 3.3㎡당 평균 분양가는 1021만원이었다. 킨텍스 원시티의 경우 인근 분양가 대비 무려 55% 높은 수준이다. HUG의 분양보증 룰이 있었다면 보증을 받지 못해 분양을 진행하지 못했을 사업의 하나다.

대표적인 두 사례는 모두 분양에 성공했다. 동탄역 더샵센트럴시티 2차는 606가구를 일반청약했는데 1순위에서 1만4076명이 몰려 평균 23.2대 1의 경쟁률로 모든 타입이 마감됐다. 계약도 순조롭게 진행돼 나흘만에 완판된 것으로 나타났다. 킨텍스 원시티의 경우도 비슷하다. 2208가구에 달하는 초대형 단지인데 아파트는 1순위 청약에서 5.23대1로 마감됐고 미계약 물량이 3개월여 만에 모두 팔렸다. 뒤이어 분양한 오피스텔 170실은 43.3대1의 경쟁률로 계약 하루 만에 완판됐다.

◆고분양가? "불티나게 팔렸다"= HUG가 분양보증 승인심사를 까다롭게 하면서 강조한 점은 고분양가 억제와 보증리스크 감소라는 두마리 토끼를 잡겠다는 것이었다. 분양가를 낮추면 분양성공 가능성이 높아지고, 건설사로서는 분양대금 확보가 안전해져 보증사고로 연결되기 어렵다는 점에서다.

그런데 앞서 상반기 중 주변 대비 고분양가로 분양시장에 나온 물량들이 그야말로 '불티나게' 팔려나갔다는 점에서 HUG의 설명은 군색해진다. 분양가가 분양 리스크를 키우는 핵심적인 요소가 아니라는 점이 드러났기 때문이다. 전문가들은 부동산에서 가장 중요한 점을 '첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지'라고 강조한다. 따라서 분양 리스크는 가격보다 입지가 결정적으로 좌우한다고 본다. 입지가 좋지 않으면 가격을 아무리 낮추더라도 수요자들이 관심을 갖지 않는다는 얘기다. 이에 가격을 통제함으로써 분양리스크를 낮출 수 있다는 HUG의 주장은 이론적으로도, 상반기에 분양된 실제 사례로도 쉽게 반박된다.

그럼에도 HUG의 정책이 그대로 유지되는 한 분양가 통제는 불가피하게 됐다. 업계 관계자는 "분양보증은 선분양 때 필수적으로 받아야 하는 보험상품인만큼 건설업체는 분양가 가이드라인에 따를 수밖에 없기에 분양가 고공행진은 차단될 수 있을 것"이라고 내다봤다. 그러면서도 "분양보증이 고분양가 차단을 위해 도입된 제도가 아니기에 정부의 법 체계와 제도에 대한 불신이나 불확실성을 키우는 계기가 되는 것은 물론 품질에 따른 가격정책을 펴지 못하는 풍토를 공고하게 할 수 있다"고 진단했다.