광화문·강남·용산 등 대부분 업무용 등록…상가임대차보호법 1년 '허점'
전입신고 못하고 전세권 설정 비용 들어…전세품귀에 울며 겨자먹기로 계약
세입자 주거용 신고땐 연장도 가능한 점 알아둬야
[아시아경제 조은임 기자]직장인 이모(30세ㆍ남)씨는 최근 서울 용산에서 오피스텔 전세 기간을 '1년'으로 계약했다. 집주인이 굳이 1년만 계약을 하겠다고 해서다. 계약을 성사시킨 공인중개업소 관계자도 "이 일대에서는 오피스텔이 전부 상가용으로 등록이 돼 있는데 1년 단위로 계약하는 경우가 많다"고 권하는 바람에 2년으로 계약기간을 정하지 못했다. 김씨는 "전입신고도 하지 못하고 전세권 설정에도 적잖은 돈이 들었지만 전세물건이 귀해 어쩔수 없이 일단 1년짜리 계약서를 썼다"고 말했다.
최근 일부 오피스텔 밀집지역에서 1년 단위의 전세계약이 심심찮게 등장하고 있다. 저금리 기조에 월세로 전환하려는 집주인이 늘어나면서 전세가 품귀를 빚자 서울 광화문과 강남, 용산 등 직장인들의 선호도가 높은 곳에서 주로 일어나는 현상이다.
수요 대비 공급이 현저하게 부족해 전셋집을 찾기가 어려운 지역에서는 월세 부담이 커지는 것을 피하기 위해 직장인들이 단기계약을 쉽게 수락하는 경우가 많다는 얘기다. 중개업소 역시 1년 후 재계약 때 중개수수료를 챙길 수 있어 임대인의 요구를 적극적으로 받아들인다. 광화문 인근의 A공인 관계자는 "최근엔 전세 물건이 나오면 중개업소들끼리 공유를 잘 하지 않을 정도로 물건 확보 경쟁이 치열해졌다"며 "이렇다보니 집주인의 1년 계약 조건 요구를 받아들이는 편"이라고 설명했다.
이처럼 1년 단위의 '단기계약'이 가능한 것은 오피스텔이 주거용이 아닌 업무용으로 등록돼 있어서다. 상가건물 임대차 보호법에서 점포 임대기간이 1년이라는 점을 노린 것. 주택으로 등록되지 않은 오피스텔은 전입신고도 어렵고 전세권 설정을 원하는 경우 추가비용이 들어 세입자에게 절대적으로 불리한 계약이 체결될 수밖에 없다.
대법원 판례에 따르면 건축 허가가 사무실로 났더라도 실제 주거용으로 사용되고 있다면 주택으로 간주해 세금을 부과하도록 하고 있다. 하지만 현실적으로 이러한 판례는 무의미하다. 현실적으로 세입자가 집주인의 요구를 거부하기는 어려운 상황이다. 계약시 2년 계약을 주장했다간 계약을 체결하기가 어렵고, 입주 1년뒤 이를 요구했다간 재계약이 불가해 적극적으로 권리를 주장하기가 쉽지 않다. 함영진 부동산114리서치센터장은 "월세의 경우 집주인과 단기 거주를 원하는 세입자가 이해관계가 맞아 1년 계약을 주로 체결하지만 전세의 경우는 절대적으로 임대인 위주로 이뤄지는 계약이라고 볼 수밖에 없다"고 말했다.
하지만 세입자가 법적으로 무조건 약자는 아니다. 실제 주거용으로 사용하면서도 업무용으로 등록해 부가가치세를 부당하게 환급받은 사실이 적발될 때에는 세금을 추징당할 수 있다. 오피스텔을 업무용으로 등록하면 소유주는 분양받을 때 냈던 부가가치세 10%를 돌려받게 되는데 주거용으로 사용한 것이 적발되면 해당 금액을 내야 하는 것이다. 국세청 관계자는 "세무서 단위에서 전수조사를 벌이거나 신고가 들어올 경우에는 환급된 금액을 추징할 수 있다"고 말했다.
더욱이 1년이라는 기간을 2년으로 연장할 수도 있다. 설춘환 세종대학교 겸임교수(알앤아이컨설팅 대표)는 "계약서상 용도가 업무용으로 돼 있는 오피스텔이라면 상가임대차보호법상 1년 단위로 계약은 가능하다고 볼 수 있다"며 "단 이경우에도 4억원 이하인 경우 5년간 임대료 인상폭 9% 이내에서 계약갱신요건을 주장할 수 있다"고 설명했다.
조은임 기자 goodnim@asiae.co.kr
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