대법 "재건축 비용변경, 3분의2 동의 없으면 무효"

반포주공3단지재건축조합, 승소취지 판결…총회 '무효'라면 공사 계약 자체도 '무효'

[아시아경제 류정민 기자] 재건축 조합이 총회에서 조합원 3분의2 동의를 거치지 않은 채 비용분담 변경을 결의했다면 무효라는 대법원 판결이 나왔다.

건설사가 해당 총회의 결의가 유효인지 여부를 알았거나 알 수 있었는 지와 관계없이 비용 변경에 따른 거래행위 자체는 무효라는 취지의 판결이다.

조합원 결의가 무효라면 공사계약 자체도 무효라는 대법원 판결이 나왔다는 점에서 일단 조합 대표와 공사계약부터 맺는 과열 재건축 관행에 제동이 걸릴 것으로 보인다.

대법원 3부(주심 대법관 박병대)는 반포주공3단지재건축주택정비사업조합이 GS건설㈜를 상대로 낸 약정금 소송에서 원고 패소판결한 원심을 깨고 승소 취지로 '약정금' 부분을 파기환송했다고 22일 밝혔다.

재건축조합 측은 2001년 11월 창립총회에서 조합원 무상지분 권리금액을 평당 2368만원으로, 평균 무상지분율을 171.84%로 산정하기로 했다. 조합원들에게 우선분양하고 남은 아파트 잔여세대를 일반분양할 때 실제 일반분양금 총액이 당초의 예상 일반분양금 총액보다 10% 이상 초과하는 경우에는 그 초과분을 조합원들의 수익으로 하여 환급한다는 조건이 담겼다.

GS건설은 다른 경쟁회사를 제치고 시공사로 선정했다. 재건축조합은 전체 조합원 2510명 중 80%가 넘는 2151명으로부터 재건축동의서를 교부받아 당시의 법령에 따른 재건축결의가 이뤄졌다.

대법원

재건축조합은 2002년 9월 사업참여제안서와 거의 동일한내용으로 가계약을 체결했는데 일반분양가 총액이 10% 이상 증가되는 경우 상호 합의해 조합원 무상지분 권리금액을 조정하기로 약정하는 내용이 포함됐다.

GS건설 측은 정부의 정책변경으로 최소 2000억원의 추가비용 발생 요인이 생겼다면서 이를 전액 인정해 줄 것으로 요구했다. 재건축조합은 수익조건에 따른 10% 이상 초과분에 대한 배분을 받지 아니하는 대신에 추가 발생 비용을 포함한 모든 사업비용을 시공사가 부담하는 것으로 하는 내용의 '본계약'을 마련했다. 각 조합원의 무상지분 권리금액은 평당 약 2452만6000원으로 책정됐다.

재건축조합은 2005년 2월 조합총회를 열고 이러한 내용의 '본계약' 안건에 대해 재적조합원 2516명 중 1378명의 찬성으로 승인결의했다. 이러한 결과는 3분의 2 찬성이라는 의결 정족수에 부족한 54.8%의 찬성이었다.

해당 아파트는 2009년 3월 재건축이 완료돼 현재 신축 및 입주가 완료된 상태다.

하지만 일부 조합원들은 재건축조합을 상대로 비용변경 결의에 대한 무효확인 소송을 제기했고, 대법원을 거쳐 '무효를 확인한다'는 판결이 확정됐다.

재건축조합은 비용변경 결의 무효가 확정됐으므로 "수익조건에 따른 10% 이상 초과분에 대한 배분을 받지 않는다"는 이 사건 본계약도 무효이므로 "가계약 상의 10% 이상 초과분 환급규정이 유효하다"고 주장했다. 재건축조합 측은 초과분 환급액 중 일부 등 36억원을 지급할 의무가 있다고 주장했다.

이 사건 쟁점은 조합원 3분의 2 동의를 거치지 못한 재건축 비용분담 변경안에 대해 상대 건설사 측이 이를 알았거나 알 수 있었던 경우가 아니라면 계약 자체는 유효하다고 판단해야하는 지다.

1심과 2심은 재건축조합측 청구를 기각했다. 1심과 2심은 비용분담 변경 결의가 무효로 확정됐다고 해도 거래 상대방(GS건설)이 그러한 대표권 제한 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우가 아니라면 거래행위 자체는 유효로 판단했다. 거래 상대방을 보호해야 한다는 취지의 판결이다.

하지만 대법원은 판단이 달랐다. 대법원은 "이 사건 결의는 그 의결정족수에 미치지 못하여 효력이 없고, 이 사건 본계약도 결국 법률에 규정된 요건인 총회결의를 거치지 않은 것이므로 무효"라면서 "피고가 이 사건 본계약 체결 시 조합원 3분의 2 이상의 동의가 필요하다는 것을 알았거나 알 수 있었는지 여부는 계약의 효력에 아무런 영향이 없다"고 판시했다.

대법원은 "원고가 지급받을 수 있는 정당한 약정금의 존부 및 액수에 관하여 심리하지 아니한 채 원고의 이 부분 청구를 배척하였다. 이러한 원심의 판단에는 구 도시정비법상 조합원 총회의 특별결의를 거치지 아니한 계약의 효력에 관한 법리를 오해하고 필요한 심리를 다하지 아니한 위법이 있다"면서 "이를 지적하는 원고의 이 부분 상고이유 주장은 이유 있다"고 판시했다.