"호텔도 접수"..리츠 부동산 간접투자 대세로 뜬다

리츠의 투자 대상이 확대되면서 부동산 간접투자의 대세로 자리하고 있다. 강남 오피스가 밀집해있는 테헤란로.

[아시아경제 조태진 기자]오피스나 호텔, 주택 등 부동산을 간접적으로 사들일 수 있는 상품 가운데 리츠(REITs)가 초저금리 시대 투자 대안으로 떠오르고 있다.

리츠는 소액투자자로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 상품에 투자하는 회사나 투자신탁이다. 증권의 뮤추얼펀드와 유사해 '부동산 뮤추얼펀드'로 불린다. 투자자에게 일정 기간을 단위로 배당을 하며 증권시장에 상장해 주식 형태로 사고 팔 수 있다.

유사한 상품인 부동산 펀드의 경우 상대적으로 상품 출시한지가 오래된 데다 오피스 가격 상승에 따른 공실률 증가 압력 등으로 성장세가 꺾였다. 이에비해 리츠는 물류센터와 기업형 임대주택(뉴스테이), 호텔, 물류시설 등 투자 대상이 급증하며 시장 규모가 커지는 추세다. 주식시장에 상장돼 얼마든지 중도 입출금이 가능해 시장 상황에 따라 적기 대응할 수 있다는 점도 투자자를 끌어들이는 요인으로 작용하고 있다.

◆리츠 설립 붐…펀드 설정보다 더 많아=지난해 국내에서 신규로 영업을 인가받은 리츠는 40건. 전년 30건보다 25%나 증가했다. 이는 지난 2011년 32건을 뛰어넘는 역대 최대치다. 리츠 총자산 규모도 18조3000억원으로 같은 기간동안 3조3000억원이나 늘었다.

연말로 갈수록 리츠 인기는 더해갔다. 지난해 11월부터 연말까지 리츠 설립 신청 건수는 14건으로 같은 기간 신규 설정된 부동산펀드 6건을 훌쩍 뛰어넘었다.

부동산 펀드는 성장세가 눈에 띄게 둔화되고 있다. 부동산 종합서비스회사인 젠스타에 따르면 지난해 새롭게 설정된 부동산 펀드는 167개로 전년 180개보다 7.2% 줄었다. 지난해 펀드 설정 금액도 4조3711억원으로 같은 기간동안 26%나 감소했다.

이에 대해 한국리츠협회 관계자는 "지난해 뉴스테이가 도입되며 신규 시장이 생겼는데 이로인해 주택에 투자하는 리츠 설립 수요가 크게 늘었다"고 말했다. 이어 "오피스 일변도였던 부동산 간접투자 트렌드도 건물 가격 및 임대료 상승에 따른 공실률 증가 추세와 미국 금리인상 압력이 맞물리면서 패턴에 적잖은 변화가 생겼다"고 말했다.

실제로 주택 관련 시설에 투자하는 리츠가 가장 돋보이는 성장세를 보였다. 지난해 신규 리츠 가운데 주택 관련은 22건으로 전년 12건보다 두 배 가까이 증가했다. 이 가운데 지난해 11월 이후에만 8건이 주택 관련 리츠로 출범했다.

◆호텔 운영도 가능해진 리츠…개인 투자 기회도 활짝=올해 하반기부터는 개인이 호텔이나 냉동창고 등 각종 물류 시설을 직접 운영하는 리츠에 투자할 수 있게 된다. 지난해 10월 사모펀드 운용사 설립 요건 완화를 골자로 하는 자본시장법 개정안이 공포된 이후 부동산 투자에 특화된 사모형 리츠가 속속 등장하는 것도 이러한 맥락이다. 나아가 정부는 리츠 활성화와 투명성 강화를 위해 부동산투자회사법을 개정, 오는 7월부터 시행할 예정이다.

개정된 법은 사모형 위탁관리 리츠와 기업구조조정 리츠는 등록만 하면 영업이 가능하도록 했다. 설립 문턱이 낮아져 투자자들이 쉽게 뛰어들 여건이 마련된 것이다. 사모형 리츠는 부동산투자회사법 시행령에 열거된 지방자치단체와 국민연금공단 등 24개 기관에서 30% 이상 투자해 공모 의무와 1인당 주식소유 제한의 예외 적용을 받게 된다. 리츠 설립자본금 기준도 낮아졌다. 자기관리 리츠의 경우 당초 10억원에서 5억원으로, 위탁관리는 5억원에서 3억원으로 각각 줄어들었다.

리츠가 자회사를 통해 호텔ㆍ물류업을 운영하는 것도 가능해졌다. 리츠 소유 부동산에서 호텔ㆍ물류업을 운영하는 경우 리츠가 10% 이상~25%이내 범위에서 지분 투자를 할 수 있도록 길을 열어줬다.

국토부 관계자는 "인터콘티넨털과 메리어트 등 해외 대형호텔업자와 같이 직접 리츠를 설립해 호텔건물을 유동화시키고 운영사로서 위탁수수료만 받는 경영 구조가 가능해진다"며 "리츠가 운용을 위탁한 자산관리회사에서 전문인력 변화, 부실자사나 발생 여부, 주주총회 결의 내용 등을 수시로 공시하는 등 투명성도 크게 높아져 개인의 예기치 않은 손실 발생을 막을 수 있도록 했다"고 강조했다.

◆뉴스테이 확대…안정적인 임대수익 기대=뉴스테이가 오랜기간 사업이 부진했던 도시정비의 돌파구로 떠오르면서 관련 사업을 통째로 인수하거나 재무적투자자(FI)로 참여하는 리츠가 안정적인 임대수익 창구로 주목을 받고 있다.

실제 인천 청천2구역 조합은 지난해 12월30일 일반분양 3500가구를 기업형 임대주택 사업자인 ㈜케이원 청천2 뉴스테이 위탁관리부동산투자회사에 통매각해 미분양 리스크를 해소하는데 성공했다. 업계 관계자는 "건설사 입장에서는 시장을 다변화해야 하는 순간에 나온 매력적인 상품"이라며 "이로인해 자연스럽게 건설사들이 큰 관심을 보이고 있는 것"이라고 말했다. 이 사업장은 시공을 놓고 현대건설과 대림산업이 치열한 경쟁을 벌일 만큼 흥행에 성공하고 있다.

현대건설 관계자는 "뉴스테이는 미분양 리스크가 줄어 공사비를 안정적으로 받을 수 있는 장점이 있다"며 "올해 공급촉진지구로 선정된 지역에 대한 리츠 참여가 확대됐는데 사업성이 우수한 만큼 시공사들의 호응이 높을 것으로 본다"고 말했다.

정부는 리츠가 한국토지주택공사(LH)의 공공택지나 민간택지를 사들인 뒤 뉴스테이 리츠에 임대해주는 형태도 허용키로 했다. 건설사들의 운신의 폭이 더 넓어진 셈이다. 도시주택기금 출자 등으로 토지지원 리츠를 설립해 오는 6월 LH 택지 5000가구 규모를 매입, 뉴스테이 용지로 시범 공급한다는 계획이다. 리츠의 활약은 더 활기를 띨 전망이다.